Особливості правового режиму нерухомого майна у квазідержавах ЛНР і ДНР

Добре відомо, що на неконтрольованій території знаходиться велика кількість нерухомого майна, власники якого мешкають зараз на контрольованій Україною території, в РФ і РБ.

Багато об’єктів нерухомого майна на території, що контролюється квазідержавами ДНР і ЛНР, не використовується за призначенням і носить ознаки безхазяїнного майна. При цьому законодавство квазідержави ЛНР допускає вилучення такого майна. Багатьох внутрішньо переміщених осіб цікавить питання стосовно механізму переоформлення нерухомого майна, яке залишилось на території квазідержав. З огляду на вищенаведене, ми вирішили прояснити ситуацію. Всі правочини, що вчиняються на території України, в тому числі на території, яка підконтрольна квазідержавам ДНР і ЛНР, має укладатися у відповідності до законодавства України.

Проте реалії  є протилежними – на території, що підконтрольна квазідержавам ЛНР і ДНР, українське законодавство не діє. При цьому нерухоме майно неможливо перенести на підконтрольну територію. Тому представники квазідержав ЛНР і ДНР диктують свої умови стосовно правового режиму нерухомого майна на непідконтрольних територіях шляхом прийняття нормативних актів квазідержав ДНР і ЛНР. З огляду на неможливість перенесення нерухомого майна на підконтрольну територію, мешканці непідконтрольних територій і ВПО вимушені підкорятися законам квазідержав ЛНР і ДНР, які стосуються правового режиму нерухомого майна.

1. Квазідержава ЛНР

1.1. Націоналізація нерухомого майна.

Викликає занепокоєння норма законодавства квазідержави ЛНР, що регламентує можливість  вилучення і розпорядження «безхазяїнним» нерухомим майном.

Ч.2 ст.56 Закону квазідержави ЛНР «О налоговой системе»: «Порядок выявления, учета, хранения, оценки бесхозяйного недвижимого имущества (кроме выморочного), которое переходит в собственность Луганской Народной Республики, и распоряжения им утверждается Советом Министров Луганской Народной Республики». Тобто законодавство квазідержави ЛНР дозволяє передачу нерухомого майна у власність квазідержави ЛНР.

Але в даному випадку необхідно розмежувати нерухоме майно, що має статус житла (житловий фонд) і інше нерухоме майно.

Необхідно зазначити, що, на даний момент, законодавство квазідержави ЛНР не містить механізму націоналізації житлових приміщень, але ч.2 ст.56 Закону квазідержави ЛНР «О налоговой системе» передбачає можливість прийняття такого механізму.

Стосовно нежитлового фонду. У відповідності до вимог п. 11, 19 «Порядку выявления, учета, хранения, принятия в государственную собственность Луганской Народной Республики бесхозяйного имущества и распоряжения им (реализации)», затвердженого постановою ради міністрів квазідержави ЛНР від 04.06.2015 року № 02-02/162/15, «Не позднее следующего дня, после утверждения Акта описи бесхозяйного имущества, Комитет размещает объявление об имуществе с признаками бесхозяйного имущества в печатных средствах массовой информации. Объявление должно содержать полную информацию об имуществе, а также указание о необходимости явки лица, считающего себя его собственником или имеющего на него права.

Одновременно с публикацией объявления Комитет оперативно проводит мероприятия по сбору информации о собственнике, установления его личности, местонахождения, об органах управления, учредителях. При проведении мероприятий по сбору информации о собственнике недвижимого имущества в обязательном порядке запрашивается информация в регистрационных органах Министерства юстиции  Луганской Народной Республики, администрациях городов и районов Луганской Народной Республики – о собственниках имущества, о проведении государственной регистрации юридического лица или физического лица – предпринимателя, данных об органах управления и учредителях.

По истечении 30 календарных дней со дня публикации объявления, в случае неявки лица, считающего себя собственником имущества и отсутствия каких-либо результатов по установлению собственника имущества, Комитет направляет в Совет Министров Луганской Народной Республики копии собранных документов и письменное заявление о рассмотрении вопроса о признании выявленного имущества бесхозяйным и принятия его в государственную собственность Луганской Народной Республики.

Решение о признании имущества бесхозяйным и принятии его в государственную собственность Луганской Народной Республики принимается Советом Министров Луганской Народной Республики на основании письменного заявления Комитета о рассмотрении вопроса о признании выявленного имущества бесхозяйным и принятия его в государственную собственность Луганской Народной Республики и собранных Комитетом документов».

Вищенаведена норма свідчить про те, що у випадку відсутності відомостей про власника майна впродовж 30 днів з моменту виявлення майна, це майно націоналізується.

Ця норма не є мертвою, вона реально працює. Ось приклади, що містяться на сайті «державного комітету податків і зборів» квазідержави ЛНР.

Електронний ресурс]/Режим доступу: https://gknslnr.su/advert/beshoz/608-o-vyyavlennom-nedvizhimom-imuschestve-s-priznakami-beshozyaynogo-v-vide-nezhilogo-stroeniya-ofisa-posle-pereoborudovaniya-zhilogo-doma-obschey-ploschadyu-1242-kvm.html- Дата звернення: 25.04.2017. – Назва з екрану. «Государственный комитет налогов и сборов ЛНР, в соответствии с Законом «О налоговой системе», с целью установления собственника сообщает о выявленном недвижимом имуществе с признаками бесхозяйного в виде нежилого строения офиса (после переоборудования жилого дома) общей площадью 124,2 кв.м. (бывший офис ЧАО «Страховая компания АСКО-Донбасс Северный»).

Описание объекта: нежилое строение офиса, А-1, 124,2 кв.м.; ограждение, №1-2; сливная яма, №3; замощение I.

Указанное имущество находится по адресу: г. Ровеньки, ул. Карла Маркса,127.

Лицам, имеющим отношение к данному имуществу, при наличии подтверждающих документов на право собственности, обращаться с заявлением и документами в Государственный комитет налогов и сборов ЛНР по адресу: г. Луганск ул. Коцюбинского, 2-а. Тел. для справок 50-77-68 или 50-77-21. Заявления принимаются с учетом сроков приобретательской давности со дня выхода объявления в газете 21 век».

Електронний ресурс]/Режим доступу: https://gknslnr.su/advert/beshoz/572-o-vyyavlennom-beshozyaynom-imuschestve-v-vide-dvizhimogo-i-nedvizhimogo-imuschestva-neftebazy.html- Дата звернення: 25.04.2017. – Назва з екрану. «Государственный комитет налогов и сборов ЛНР, в соответствии с Законом «О налоговой системе» №79-II от 28.12.2015, с целью установления собственника сообщает о выявленном бесхозяйном имуществе в виде движимого и недвижимого имущества нефтебазы. Указанное имущество находится  по адресу: ЛНР, Краснодонский район, Новосветловский поселковый совет, комплекс зданий и сооружений, 3.

Лицам, имеющим отношение к данному имуществу, при наличии подтверждающих документов на право собственности, обращаться  с заявлением и документами в Государственный комитет налогов и сборов ЛНР по адресу: г. Луганск ул. Коцюбинского 2-а. Тел. для справок  50-77-68 или 50-77-21. Заявления принимаются в течении 14 дней со дня выхода объявления в газете «XXI век».

З огляду на вищенаведене, в квазідержаві ЛНР націоналізація нерухомого майна є узаконеною. При цьому націоналізація нежитлового фонду вже проводиться, а націоналізація житлового фонду ще не почалася. Наведений факт красномовно свідчить про факти узаконеного порушення ст.1 Першого протоколу до Європейської конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі по тексту – Конвенція).

1.2. Набуття, перехід, припинення права власності на об’єкти  нерухомого майна в квазідержаві ЛНР.

Процедура набуття, переходу і припинення права власності в законодавстві квазідержави ЛНР є аналогом такого механізму, в Україні до 2013 року. Законодавство квазідержави ЛНР, яке регламентує перехід права власності в ЛНР, є аналогічним такому механізму в законодавстві РФ. Тобто спочатку укладається угода і завіряється нотаріусом, після чого право власності реєструється органом «державної» реєстрації квазідержави ЛНР.

Проте викликає неабияке занепокоєння механізм визнання українських документів про право власності на нерухоме майно в квазідержаві ЛНР.

У відповідності до вимог абз.1 п.15.2. «Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество, их обременений и предоставления информации», затвердженого постановою ради міністрів квазідержави ЛНР від 02.08.2016 року № 404 (далі по тексту Положення про реєстрацію), «Права на недвижимое имущество, возникшие до 18.05.2014 года и не противоречащие действующему законодательству Луганской Народной Республики, подлежат государственной регистрации в органах государственной регистрации прав Луганской Народной Республики по желанию правообладателей.» Тобто законодавство квазідержави ЛНР визнає правовстановлюючі документи, видані органами України до 18 травня 2014 року. При цьому існує процедура перереєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, які були зареєстровані органами України до 18 травня 2014 року в «органах влади» квазідержави ЛНР, але ця процедура на даний момент не є обов’язковою.

У відповідності до вимог абз.2,3 п.15.2. Положення про реєстрацію, «Документы, подтверждающие возникновение, переход и прекращение прав и их обременений на недвижимое имущество, расположенное на территории Луганской Народной Республики, выданные (заверенные или удостоверенные) нотариусами, органами государственной власти и местного самоуправления Украины в период с 18.05.2014 года до вступления в силу настоящего Временного положения, принимаются для проведения государственной регистрации прав после проведения процедуры легализации этих документов в порядке, предусмотренном законодательством Луганской Народной Республики». Тобто законодавство квазідержави ЛНР не визнає правовстановлюючі документи на об’єкти нерухомого майна, видані органами України після 18 травня 2014 року. Але існує механізм легалізації в ЛНР правовстановлюючих документів, виданих органами України в період з 18 травня 2014 року по 19.08.2016 року.

Процедура легалізації в ЛНР правовстановлюючих документів, виданих органами України в період з 18 травня 2014 року по 19 серпня 2016 року регламентується «Порядком легализации документов, подтверждающих возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество», затвердженого постановою ради міністрів квазідержави ЛНР від 28.03.2017 року № 404 (далі по тексту – Порядок легалізації).

В принципі процедура легалізації не є цікавою з практичної точки зору, проте містить норми, що мають політичний підтекст і явно порушують права власників нерухомого майна. У відповідності до абз.1,2 п.4.3. Порядку легалізації, «С целью получения информации, необходимой для принятия решения о возможности легализации поданных документов, орган легализации в срок не позднее 7 (семи) календарных дней после получения заявления о легализации документов в обязательном порядке направляет запросы: в Министерство государственной безопасности Луганской Народной Республики (о наличии среди субъектов заявленных прав лиц, ведущих пропаганду, агитационную и иную деятельность, направленную на подрыв обороноспособности и безопасности Луганской Народной Республики в условиях военного положения, а также препятствующих экономическому, политическому и социальному развитию Луганской Народной Республики)». У відповідності до абз.1,2 п.4.3. Порядку легалізації, «В легализации документов может быть отказано при наличии следующих оснований: заявленные права содержат признаки противоречия государственным интересам Луганской Народной Республики, субъектами заявленных прав являются лица, ведущие пропаганду, агитационную и иную деятельность, направленную на подрыв обороноспособности и безопасности Луганской Народной Республики в условиях военного положения, а также препятствующие экономическому, политическому и социальному развитию Луганской Народной Республики».

Наведена норма явно не відповідає ст.1 Першого протоколу до Конвенції.

При цьому правовстановлюючі документи на нерухоме майно, видані органами влади України після 19 серпня 2016 року, взагалі не визнаються квазідержавою ЛНР і не можуть бути легалізовані, про що свідчить абз.4 п.15.2. Положення про реєстрацію: «Документы, подтверждающие возникновение, переход и прекращение прав и их обременений на недвижимое имущество, расположенное на территории Луганской Народной Республики, выданные (заверенные или удостоверенные) нотариусами, органами государственной власти и местного самоуправления Украины после вступления в силу настоящего Временного положения признаются недействительными».

Наведена норма теж порушує ст.1 Першого протоколу до Конвенції.

1.3. Недоторканність житла

Побоювання вимушених переселенців стосовно порушення в квазідержаві ЛНР норм недоторканості житла  не є безпідставними.

На даний момент в квазідержаві ЛНР діє військовий стан.

До того ж, згідно зі ст.8-1 закону квазідержави ЛНР «О военном положении»,  «На территории, на которой введено военное положение, допускается проникновение в жилище без согласия проживающих в нем лиц в целях ликвидации повреждений, причиненных в результате боевых действий, в порядке, установленном Советом Министров Луганской Народной Республики».

Звісно, ліквідувати ушкодження, заподіяні в результаті бойових дій, дуже важливо, але з початку все ж таки треба спробувати знайти власника квартири.

1. ДНР

2.1. Націоналізація нерухомого майна.

Ч.3 ст.56 Закону квазідержави ДНР «О налоговой системе»: «Имущество, которое не имеет собственника или собственник которого не известен, в том числе находка, признается бесхозяйным и переходит в собственность Донецкой Народной Республики по приобретательской давности, которая равняется двум месяцам (60 календарных дней) с момента постановки его на учет в органах доходов и сборов Донецкой Народной Республики. Такое имущество оформляется соответствующим решением органов доходов и сборов».

Наведена норма явно порушує ст.1 Першого протоколу до Конвенції.

Відомо, що на неконтрольованій території знаходиться велика кількість нерухомого майна, власники якого знаходяться проживають на контрольованій Україною території, в РФ і РБ. Багато об’єктів нерухомого майна дійсно не використовується за призначенням і носить ознаки майна, що не має власника. При цьому законодавство квазідержави ДНР допускає вилучення такого майна. Наявність такої норми пасивно визначає право квазідержави ДНР вилучати нерухоме майно ВПО чи біженців з РФ, РБ та інших країн.

2.2. Набуття, перехід, припинення права власності на об’єкти  нерухомого майна в квазідержаві ДНР.

Процедура набуття, переходу і припинення права власності в законодавстві квазідержави ДНР є аналогом такого механізму, в Україні до 2013 року. Законодавство квазідержави ДНР, яке регламентує перехід права власності в ДНР, є аналогічним такому механізму в законодавстві РФ і в законодавстві квазідержави ЛНР. Тобто спочатку укладається угода і завіряється нотаріусом, після чого право власності реєструється органом «державної» реєстрації квазідержави ДНР.

У відповідності до п.4 ст.3 закону квазідержави ДНР «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений)», «Вещные права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего Закона и приобретенные способом, не противоречащим законодательству Донецкой Народной Республики, признаются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в органах государственной регистрации вещных, если государственная регистрация вещных прав была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения». Тобто законодавство квазідержави ЛНР визнає правовстановлюючі документи, видані органами України до 11 травня 2014 року.

Проте  процес реєстрації речових прав на нерухоме майно, що було придбано після 11 травня 2014 року, викликає занепокоєння.

У відповідності до абз. 1 п. 1. Постанови ради міністрів квазідержави ДНР від  02.09.2015 року № 17-3 «О признании недействительными действий нотариусов, органов государственной власти, органов местного самоуправления Украины в отношении вещных прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Донецкой Народной Республики», «Установить, что документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение вещных прав на недвижимое имущество, выданные нотариусами органами государственной власти, органами местного самоуправления Украины с 11 мая 2014 года по 31 декабря 2016 года, подлежат обязательной легализации комиссией при Министерстве юстиции Донецкой Народной Республики». Тобто законодавство квазідержави ДНР не визнає правовстановлюючі документи на об’єкти нерухомого майна, видані органами України після 11 травня 2014 року. Але існує механізм легалізації в ДНР правовстановлюючих документів, виданих органами України в період з 11 травня 2014 року по 31 грудня 2016 року.

У відповідності до абз. 2 п. 1. Постанови ради міністрів квазідержави ДНР від  02.09.2015 року № 17-3 «О признании недействительными действий нотариусов, органов государственной власти, органов местного самоуправления Украины в отношении вещных прав на недвижимое имущество расположенное на территории Донецкой Народной Республики», «Установить, что документы, подтверждающие возникновение, переход, прекращение вещных прав на недвижимое имущество, выданные нотариусами органами государственной власти, органами местного самоуправления Украины после 31 декабря 2016 года являются недействительными».  Тобто правовстановлюючі документи на нерухоме майно, видані органами влади України після 31.12.2017 року взагалі не визнаються квазідержавою ДНР і не можуть бути легалізовані.

Наведена норма теж порушує ст.1 Першого протоколу до Конвенції.

2.3. Недоторканність житла

Законодавство квазідержави ДНР не передбачає доступ до житла за відсутності власників.