Возможности правовой защиты от соседства с недружелюбным бизнесом
Развитие малого и среднего бизнеса в городах ведет к освоению первых этажей многоэтажных домов. На всех центральных улицах они массово переоборудуются в офисы, парикмахерские, отделения банков, кафе и т. п. При этом производится перевод квартир в статус нежилых помещений и соответственная перепланировка. Эта перепланировка часто приводит к конфликтным ситуациям с соседями. Причем, вполне обоснованно.
Предприниматели утверждают, что при открытии офисов и заведений сферы услуг они не причиняют окружающим никакого вреда. А наоборот – благоустраивают город, и соседи им должны быть благодарны за это. Приблизительно такой же точки зрения придерживаются и органы местного самоуправления, которые заинтересованы в поступлениях в городские бюджеты. Однако, существует и другая точка зрения, которую стараются не упоминать. А именно: что такой перевод квартир в нежилую собственность ухудшает соседнее жилье. Основные причины:
- сокращение зеленой санитарной зоны вокруг дома (когда вместо лужаек прокладываются дорожки и ступеньки, строятся пристройки);
- воздействие строительных работ (часто кратковременное, но все равно негативное – шум, пыль, строительный мусор);
- появление нового пейзажа у второго-третьего этажа (часто неубираемая крыша, на которой накапливается листва, окурки и т.п.);
- повышение опасности краж и необходимость «зарешечивать» окна и балконы (из-за тех самых крыш-пристроек);
- повышение внимания к жилью посторонних лиц (даже непроизвольно человек смотрит на окна, когда идет в организацию на первом этаже – а при большом потоке это мало приятно);
- шумовое воздействие в случае размещения кафе или игровых автоматов (не всем нравится постоянная, пусть и негромкая музыка);
- сокращение жилой площади дома (что при нынешней системе тарифообразования может привести к росту удельных тарифов на жилищно-коммунальные услуги – затраты производителя услуг останутся практически прежними, но тариф рассчитывается исходя из жилой площади, поэтому производитель получит выгоду за счет платежей этих нежилых помещений по более высоким ставкам, а жильцы убыток – за счет роста себестоимости услуг на жилую площадь. Впрочем, в большинстве городов Украины эту проблему тарифообразования при «первых этажах» стали учитывать);
- увеличение нагрузки на инфраструктуру (больше поток людей – больше мусора на газонах и отходов в контейнерах, больше припаркованных машин, больше энергопотребление и водопотребление с вводов в дом);
- ночное освещение под окнами (те самые вывески – а свет тоже своего рода экологический загрязнитель, как и шум, и газы, и твердые бытовые и промышленные отходы – попробуйте заснуть при ярком мерцающем свете в окнах);
- сокращение социальной инфраструктуры (уменьшение жилой площади на 20% для пятиэтажных «хрущевок» ставит вопрос о необходимости функционирования рядом расположенных школ, садиков, больниц – с их закрытием и переводом в другие, более отдаленные места);
- отвращение от некоторых объектов (кто захочет жить с детьми возле стоматологического кабинета, компьютерного клуба или игральных автоматов? Еще хуже – возле дешевой пивнушки, которая вечером собирает «сброд» – идешь, а к тебе пристают);
Я указал не все факторы. Да и не все из вышеуказанных негативных факторов имеют место в каждой конкретной ситуации. Соответственно, желание соседей получить компенсацию – вполне обоснованно и справедливо. По принципу: ухудшаете качество жилья и инфраструктуры – предоставьте справедливую компенсацию.
Способы компенсаций бывают разными. Например, в одном объединении собственников многоквартирного дома (ОСМД) г. Алчевска открывающийся в двухкомнатной квартире салон мобильной связи «КИЕВСТАР», заменил во всех четырех подъездах этого девятиэтажного дома систему водоснабжения, канализации и водоотведения на пластик (что, кстати, спасло дом при известной Алчевской аварии от необходимости полной замены труб – полузамерзшая вода выбила пробки, но трубы остались целыми).
Известны случаи и выплаты денежных компенсаций владельцам соседних квартир за согласование проекта перевода в нежилое помещение (как правило, в сумме нескольких тысяч долларов каждому). Требуют компенсации и городские службы, в виде более высоких ставок тарифов на содержание домов, вывоз мусора, водоснабжение и централизованное отопление. А также – благоустройство прилегающей территории: выложить тротуарную плитку, покрасить стены домов, посадить деревья и т. п.
Однако не всегда бизнес понимает свою социальную ответственность и обязанность компенсировать ухудшение качеств чужой собственности. Иногда попадаются частные предприниматели, которые считают, что если раздали взятки соответствующим службам органов местного самоуправления, то они ничего теперь соседям не должны. И по-хамски ведут себя, усложняя жизнь соседям. Причем такое поведение базируется на ошибочном мнении «все схвачено – за все заплачено». А зря! Потому что ниже я покажу юридические нюансы, которые просто обязывают бизнес дружить с соседями.
Согласно действующему Жилищному кодексу Украины (точнее УССР):
«Ст. 7 …Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів…;
Ст. 8 … Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у частині другій статті 7 цього Кодексу…».
Вы много слышали о решениях исполнительных комитетов областных советов о переводе жилых квартир в нежилые помещения? Я – нет. И закон, кстати, не предусматривает делегирования полномочий городским советам. Поэтому массовый перевод первых этажей в нежилые помещения, в общем-то, нарушает действующее законодательство.
Да, действующий Жилищный кодекс безнадежно устарел. Но это не значит, что он не подлежит применению. Да и принятие нового Жилищного кодекса не освободит хозяев таких помещений от соблюдения охраняемого Европейской конвенцией о защите прав человека и основных свобод (а значит и Европейским Судом по правам человека) права собственности соседей. И соответственно, право на компенсации вследствие ухудшения характеристик их жилых квартир – то есть собственности.
Кроме того, сложившаяся судебная практика позволяет найти управу на горе-предпринимателей. Путем обжалования решений исполкомов городских советов о согласовании перевода квартир в нежилой статус. В Вестнике Верховного Суда Украины №2/2007 (доступен на сайте Верховного Суда Украины: http://scourt.gov.ua/) опубликовано извлечение из Определения коллегии судей Палаты по гражданским делам от 20 сентября 2006 года. Его юридическая суть такова:
«Відповідно до статей 4, 5, 7, 8 ЖК України переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду у нежилі допускається у виняткових випадках за рішенням виконкому обласної, міської (у містах республіканського підпорядкування) ради».
Согласитесь, что те, кто переводил в нежилой статус свои квартиры на первых этажах Решениями исполкомов городских советов городов областного подчинения, должны задуматься над этой ситуацией. И особенно над тем, не нарушают ли они интересы соседей.
Краткое изложение обстоятельств дела:
«Владелец соседней квартиры с вновь оборудованным стоматологическим кабинетом обжаловал в суд Решение исполкома Прилуцкого городского совета Черниговской области от 19 августа 2003 года. Суд первой инстанции обязал отменить решение, а владельца стоматологического кабинета восстановить жилую планировку (снести ступеньки, восстановить стену и вернуть внутреннюю планировку квартиры). Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции частично. Он обязал лишь снести ступеньки, признав Решение исполкома Прилуцкого городского совета законным. А Верховный Суд Украины отменил решение суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции. То есть, признав Решение исполкома Прилуцкого городского совета о переводе в нежилой статус незаконным и обязав владельца стоматологического кабинета вернуть свою квартиру в жилой статус путем сноса ступенек и восстановления старой (жилой) планировки квартиры».
Что касается сроков исковой давности, то на мой взгляд имеются основания для продления. Ведь о конкретном решении Исполкома человек может узнать, лишь начав ходить по инстанциям. Дата получения копии решения может фигурировать (при соответствующем обосновании) в административном исковом заявлении в качестве даты, с которой начинается течение срока исковой давности.
Таким образом, пострадавшие от соседства с офисами могут юридическими методами помочь бизнесу становиться социально-ответственным. И научить предпринимателей простой жизненной мудрости: «Скупой платит дважды». Так что не верьте в сказки: «Все схвачено – за все заплачено!». Всем не заплатят. Заплатили здесь – используем инстанции области или Киева.
Примечание "ПЛ": Бондаренко Б. В. является юристом проекта «Городской монитор» (www.totalaction.iatp.org.ua), осуществляемого Восточноукраинским центром общественных инициатив.