Земля: кому, почем и зачем?
Сейчас наиболее важными, не с узко профессиональной точки зрения специалистов по земле, а находящимися в центре внимания общественности, являются следующие проблемы:
- купля-продажа земли;
- прозрачность выделения земли;
- целевое использование земли;
- завышенная стоимость земли, вызванная коррупцией в этой сфере;
- создание баз данных информации о земле (профессионалы называют наиболее важную из таких баз данных – земельный кадастр);
- судьба земельных участков под крупными приватизированными предприятиями.
Первую проблему можно сформулировать так: Продавать землю или сдавать ее в аренду? В СМИ очень много комментариев следующего плана:
- землю продавать нельзя, так как в этом случае теряется контроль над ее использованием;
- землю продавать нельзя, потому что это приводит к уменьшению поступлений в бюджет (сразу стоимость земли – а потом копейки);
- землю нельзя сдавать в долгосрочную аренду (это практически равносильно продаже).
И из этих трех навязанных мифов делается вроде бы логичный вывод: давать землю на недлительный срок (не более 5 лет) в аренду. А это, по сути, наиболее благоприятные условия для развития коррупции. Потому что на короткий срок аренды землю берут либо фирмы-пустышки, чтобы потом «переуступить» ее по рыночным ценам. Либо предприниматели, готовые за переоформление аренды земли заплатить неплохую взятку. Поэтому бороться нужно с порочной практикой недолгосрочной аренды земли.
А теперь кратко развенчаем основные земельные мифы:
1. Продажа земли не означает полную потерю контроля за ее использованием. Потому что ее назначение собственник не может изменить без соответствующего решения совета. И ответственность за нецелевое использование земли по закону одинаковая как для ее собственника, так и для арендатора. И кстати, человека, заплатившего огромную сумму средств за землю, легче заставить соблюдать законодательство – ему есть, что терять. А что терять арендатору, которыми часто выступают фирмы-пустышки либо подставные ЧП? Взыскивайте что хотите! Все равно исполнить решение суда будет невозможно.
2. Продажа земли не приведет к утрате поступлений в бюджет. Они просто будут идти в виде «земельного налога». И ставка аренды земли не превышает ставку земельного налога. Так как этот вопрос урегулирован Законом Украины «О плате за землю» – не более 10% от стоимости земли. А вот недолгосрочная аренда как раз ведет к потере средств бюджетом. Причем по двум статьям. Первая – нет поступлений от продажи. Вторая – когда аренда земли реально месяцами переоформляется, пользоваться ею не перестают, но платежи ввиду отсутствия договора аренды не начисляются. А вот собственник земли будет постоянно платить налоги в бюджет.
Следующая проблема – прозрачность выделения земли. Попробуйте получить информацию о тех, кто стал пользоваться земли. Или копии решений по выделению земли. Вам начнут рассказывать – что это конфиденциальная информация, так как «те, кто получил эту землю в пользование, аренду или купил, могут подать в суд за разглашение информации о них». Подать могут. Ведь солнечный свет – лучшее дезинфицирующее средство от коррупции, которое может разрушить прибыльный бизнес на близости к «решающим земельные вопросы».
Существует и проблема с целевым использованием земли. Ведь проще и дешевле получить землю не под бизнес-проекты, а под что-нибудь нейтральное. А потом развернуть строительство и легализировать его через суд. Причем бывает и по инициативе местной власти – она-то в суд подает на такое беззаконие. Но слышали ли Вы, что бы она хоть один такой суд выиграла?
А что остается жителям, у которых под носом такая стройка? Только срывать ее пикетами. Так как в юридических и других вопросах «строители» оказываются на порядок подкованнее.
Есть и другая проблема, на которую сильно влияет коррупция в земельных отношениях. Это проблема взвинтившихся цен на недвижимость. И во многом она вызвана сложностью получения земли под застройку. Если выделить достаточно земли под застройку и прозрачно ее распределить, то строительные компании могли бы обеспечивать новое жилье по цене не дороже 600-700 долл. за м. кв. И это было бы современное благоустроенное жилье, а не продаваемые по «рыночным» ценам отслужившие свое «хрущевки».
Но, на мой взгляд, первооснова всех проблем по земле – недоступность информации. Если информация будет доступна, то многие проблемы решатся сами. Однако чиновники не заинтересованы лишаться «кормушки» путем внедрения принципов прозрачности и открытости в земельных отношениях.
Что может делать третий сектор, чтобы сделать отношения в этой сфере прозрачнее? Несколько идей:
Собирать информацию по земельным вопросам и делать ее доступной в Интернете. Сначала внимание нужно направить на обнародование «земельных» решений за последние 3 года (в пределах срока исковой давности).
Оказывать помощь жертвам «земельных эксцессов». То есть жителям, страдающим от использования соседних недавно выделенных земельных участков (в основном – от застройки). То, что органы местной власти не очень и заинтересованы выигрывать судебные процессы по незаконным застройкам, приводит к выводу – люди должны научиться самостоятельно защищать свои права в суде.
Также нужно обратить внимание на вопрос участков под приватизированными предприятиями. Когда проводились «выкупы» и «сертификатные приватизации», ни работники предприятий, ни граждане, как правило, ничего не получили. Получило или их руководство, или те, кто их целенаправленно захватывал сертификатной приватизацией. Теперь часть таких предприятий уже имеет возможность заплатить справедливую цену. При этом устраивать «реприватизацию» – это утопия, которая может привести к негативным последствиям. Но есть другой путь – продажа по реальным рыночным ценам земельных участков под этими предприятиями. Не хочешь платить – пусть покупает другой, а потом попробуй с ним договориться, чтобы он не требовал «освободить» свой участок земли. Конечно, деньгами никто добровольно делиться не захочет. И пойдут страшилки о «рейдерах», которые такой продажей земли будут пользоваться. Но извините, а почему тот, кто готов заплатить за землю больше (то есть больше поделиться с жителями через городской бюджет) хуже того, кто получил за бесценок предприятие в 1990-х и не хочет платить за землю рыночную цену?
Богдан Бондаренко,
юрист проекта «Міський монітор», Луганск