Общественность и застройка: каким должно быть согласование?

В данной статье я хочу рассказать об одной инициативе Луганской общественности. Она касается урегулирования процесса согласования проектов застройки города с общественностью и жителями близлежащих домов. Несмотря на луганское происхождение, эта инициатива должна заинтересовать как минимум все областные центры. И особенно – такие города как Киев, Днепропетровск, Харьков, Одесса и Донецк. То есть те городские громады, в которых идет процесс массовой застройки города. А взвинтившиеся в последние годы цены на недвижимость и землю дают сверхприбыли застройщикам. Соответственно, дают сильную мотивацию пренебрегать законом и интересами городских громад. Опираясь на коррумпированную и бездействующую власть.

В г. Луганске развивается множество конфликтов, касающихся застройки города. По мнению власти, одна из основных причин – абсолютное нежелание большинства жителей города, чтобы возле них что-либо строилось. И в подтверждение приводят данные, что против застройки выступают не только в плотно застроенном центре города. А и в находящемся на окраине города районе (на территории бывшего военного авиационного училища штурманов), окруженном лесопосадками.

При этом местная власть упорно не желает согласовывать с общественностью и жителями соседних домов проекты застройки на этапе выделения земли. В подтверждение, могу сослаться на недавнее интервью мэра города Луганска. Мэр считает, что во избежание конфликтов, общественности нужно предлагать уже готовые проекты застройки. То есть уже на этапе получения разрешения на строительство, но уже после выделения земельного участка и изменения его назначения.

Сейчас застройка идет с многочисленными нарушениями. Основные:

- нарушение пожарных зон;

- нарушение санитарных зон (когда застройка приведет к заниженной инсоляции 1-3 этажей; нарушению норм зеленых насаждений на 1 жителя и т.п.);

- непродуманность коммуникаций (когда дают разрешение на застройку, но никто не думает как подводить воду, электроэнергию и теплоноситель на район – сечение труб и проводов не позволяет, а вести замену на большие нереально – километровые «раскопки» в центре города);

- не согласовывается с общественностью (в Луганске даже принятые решения по выделению земли являются «военной» тайной и не выдаются по запросу – о проектах, как предусмотрено законодательством, можно и не вспоминать);

- нарушение природоохранного законодательства (к примеру, скандальный проект Луганского «Макдональдса» приведет к уничтожению части насаждений, переходящих потом в городской парк – а на пресс-конференциях обещают «ни одного дерева не загубим…». Может синие ели – это не деревья?);

- застройка в нарушение Генерального плана города (никто не вносит в него поправки перед выделением земли и дачей разрешения на строительство – чтобы такие поправки не дай бог не спровоцировали конкурсы между застройщиками, до того как «будет все решено»).

О нарушениях законодательства смысла нет писать дальше в этой статье – с ними нужно бороться. И со временем местную власть многочисленные инициативные группы жителей близлежащих к застройкам домов заставят соблюдать законодательство. Но один вопрос все же пока остается – это процедура согласования проектов застройки с общественностью.

Основная проблема – нечеткие предписания законодательства по этому поводу. Что позволяет делать «липовое» согласование. Соответственно необходимо четко прописать эту процедуру. Я вижу два различных варианта:

1. Разработка соответствующего раздела в «Местных правилах застройки».
2. Принятие отдельного решения городским советом, которым будет урегулирован процесс согласования планов застройки и землепользования с общественностью и жителями соседних домов.

Для начала рассмотрим нормы действующего законодательства.

Согласно ст. 4 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні»:

Основні принципи місцевого самоврядування.

Місцеве самоврядування в Україні здійснюється на принципах:

народовладдя;

законності;

гласності;

колегіальності;

поєднання місцевих і державних інтересів;

виборності;

підзвітності та відповідальності перед територіальними громадами їх органів та посадових осіб.

Согласно ст. 12 Земельного кодекса Украины:

Повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин.

До повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить:

…і) інформування населення щодо вилучення (викупу), надання земельних ділянок.

Согласно ст. 5 ЗУ «Про основи містобудування»:

Основні вимоги до містобудівної діяльності.

…охорона культурної спадщини, збереження традиційного характеру середовища населених пунктів;

урахування державних та громадських інтересів при плануванні та забудові територій;

урахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва;

інформування через засоби масової інформації громадян про плани перспективного розвитку територій і населених пунктів, розміщення важливих містобудівних об’єктів;

участь громадян, об’єднань громадян в обговоренні містобудівної документації, проектів окремих об’єктів і внесення відповідних пропозицій до державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ і організацій;

захист прав громадян та громадських організацій згідно із законодавством.

Согласно ст. 18 ЗУ «Про планування і забудову територій»:

Врахування громадських і приватних інтересів під час планування і забудови територій на місцевому рівні.

При здійсненні планування і забудови територій на місцевому рівні врахування громадських інтересів полягає у визначенні потреби територіальної громади в територіях, необхідних для розташування, утримання об’єктів житлово-комунального господарства, соціальної, інженерно-транспортної інфраструктури, вирішення інших завдань забезпечення сталого розвитку населеного пункту.

При здійсненні планування і забудови територій на місцевому рівні врахування приватних інтересів полягає у забезпеченні фізичним та юридичним особам рівних можливостей набуття у власність або у користування земельних ділянок, захисту майнових прав, а також безпечного функціонування об’єктів нерухомості.

Для врахування громадських і приватних інтересів виконавчі органи сільських, селищних, міських рад, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації в межах повноважень, визначених законом:

протягом двох тижнів після прийняття рішення про розроблення відповідної містобудівної документації, місцевих правил забудови повідомляють через засоби масової інформації про початок їх розроблення, а також про форми, місце і строк подання фізичними та юридичними особами пропозицій щодо цієї документації;

протягом місяця після завершення розроблення відповідної містобудівної документації, місцевих правил забудови повідомляють через засоби масової інформації про місце їх розгляду, форми, місце і строк подання пропозицій (зауважень), порядок їх обговорення;

оприлюднюють через засоби масової інформації рішення про затвердження містобудівної документації, місцевих правил забудови та змін до них, а також дають роз’яснення про їх зміст;

інформують про правові, економічні та екологічні наслідки планування території, а також про порядок врахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок, будівель і споруд, що оточують місце будівництва.

Для врахування громадських і приватних інтересів виконавчі органи сільських, селищних, міських рад, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації в межах своїх повноважень на основі містобудівної документації встановлюють режим забудови та іншого використання земель, визначених для містобудівних потреб, а також здійснюють контроль за забудовою населених пунктів.

Согласно ст. 23 ЗУ «Про планування і забудову територій»:

Забудова територій.

Планування окремої земельної ділянки, будівництво на ній будинків і споруд власниками або користувачами здійснюється з урахуванням інтересів інших власників або користувачів земельних ділянок, будинків і споруд.

Согласно ст. 25 ЗУ «Про архітектурну діяльність»:

Права громадян та громадських організацій.

Громадяни та громадські організації, які не беруть безпосередньої участі у створенні об’єктів архітектури, мають право:

одержувати в органах влади інформацію щодо підготовки і прийняття рішень з планування, забудови та реконструкції населених пунктів, окремих територій і конкретних об’єктів архітектури, додержання при цьому вимог законодавства про збереження пам’яток історії та культури, довкілля;

брати участь в обговоренні архітектурних рішень проектів у встановленому порядку;

захищати свої інтереси під час проектування і будівництва нових та експлуатації існуючих об’єктів архітектури відповідно до законодавства.

Порядок громадського обговорення містобудівної документації та проектів будівництва, а також порядок урахування в них пропозицій громадськості визначаються законом.

Согласно ст. 4 ЗУ «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення»:

Права громадян.

Громадяни мають право на:

безпечні для здоров’я і життя харчові продукти, питну воду, умови праці, навчання, виховання, побуту, відпочинку та навколишнє природне середовище;

участь у розробці, обговоренні та громадській експертизі проектів програм і планів забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення, внесення пропозицій з цих питань до відповідних органів;

відшкодування шкоди, завданої їх здоров’ю внаслідок порушення підприємствами, установами, організаціями, громадянами санітарного законодавства;

достовірну і своєчасну інформацію про стан свого здоров’я, здоров’я населення, а також про наявні та можливі фактори ризику для здоров’я та їх ступінь.

Эти и другие нормы действующего законодательства позволяют городским советам в соответствии с п. 2 ст. 19 Конституции Украины реализовать предложенные в этой статье варианты урегулирования процедуры консультаций с общественностью.

По инициативе одной из групп жителей г. Луганска, ведущих борьбу с застройкой по ул. 16 линия, ведущейся с нарушением всех норм законодательства, мы начали разработку проекта такого решения Луганского городского совета.

Но необходимо решить несколько важных проблем. А именно, отработать оптимальные подходы к процедуре согласования застройки с общественностью и жителями близлежащих домов.

Я вижу следующие спорные вопросы:

1. Кто должен проводить согласование?

Возлагать такую обязанность на застройщика или на исполком? Есть следующие варианты:

1. Застройщик обязан провести определенную процедуру согласования с общественностью и предоставить подтверждение в Исполком (фото объявлений; протоколы общих собраний жильцов; подписные листы и т.п.) – вариант самый проблемный, так как уровень правосознания наших застройщиков позволяет очень и очень сильно сомневаться в том, что это будет реальное, а не формальное согласование;

2. Исполком должен провести согласование, для чего дается поручение на Райсовет, органы самоорганизации населения или коммунальное предприятие по содержанию домов либо ОСМД и собирается пакет документов – главная проблема в нежелании чиновников выходить из кабинетов на местность;

3. Отбирается организация, ответственная за согласование (тендер по аналогии с оценкой для юридических лиц либо общественные организации, рекомендованные Общественной палатой). А застройщик оплачивает работы по согласованию – при сегодняшней рентабельности застройки, можно убедить застройщика оплатить эту услугу под страхом отказа советом в принятии решения об отводе земельного участка.

2. Способ размещения информации о выделении земельных участков и согласовании проектов застройки, решений о внесении изменений в Генеральный план и изменении назначения земель.

Учитывая количество посвященных этой проблеме принимаемых решений, печатная форма маловероятна – это слишком затратное и неэффективно. С другой стороны, не все могут обратить внимание на объявление в Интернете. Да и невозможно проверить его наличие либо доказать отсутствие на сайте в прошлом (могут просто вывешивать в случае скандала). На мой взгляд, проекты решений должны в печатной форме поступать:

- органу самоорганизации населения квартала;

- объединениям сособственников многоквартирных домов (ОСМД), если такие созданы в близлежащих домах;

- старшим по подъезду в 9-ти и более этажных домах либо старшему по дому в 5-ти этажном доме;

- директору соседней школы (предполагаемое увеличение количества учеников на территории);

- главврачу территориальной поликлиники (предполагаемое увеличение количества жителей на территории обслуживания);

- рабочему органу Общественной палаты, который курирует этот вопрос;

- коммунальному предприятию, обслуживающему соседние дома (квартплата);

- печатным СМИ (областным и городским), которые на основании полученной информации могут сделать публикацию;

- делается краткое объявление в официальном издании Городского совета;

3. Проблема персонального согласования с жителями

Нужно определиться, необходимо ли согласовывать застройку со всеми жителями близлежащих домов.

Если да – то, как поступать с отсутствующими (2-3 года на заработках за границей)?

С кем согласовывать – с владельцами квартир или всеми проживающими?

Необходима ли четкая документальная форма (подписные листы с указанием паспортных данных)?

4. Территориальная проблема

Речь идет о том, до какой границы необходимо согласование с жителями соседних домов. Тем более, ситуации могут быть разными.

К примеру – проект Лозовского горисполкома по застройке ВВАУШа (бывшей военной части на окраине города). Он, по идее, не должен вызывать сопротивление жителей домов этого микрорайона, так как там нормы по плотности и т.п.  можно соблюсти. Но жителей все равно не устраивает застройка окружающих их лесных насаждений.

Могут быть ситуации, когда постройка дома может затронуть интересы жителей более дальних домов:

 – закрытие прямой дороги и постройка объездной;

- увеличение нагрузки на коммуникации, от которых больше всего пострадают «последние по трубе»;

- застройка парка, касающаяся всех жителей города;

- портится «вид из окон» (у меня в детстве из девятиэтажного дома в г. Рубежное было видно с 3-х сторон хвойные леса на многие километры – и вряд ли мы бы обрадовались, если бы через 100-200 метров появилась бы другая девятиэтажна, которую мы бы лицезрели из окон вместо леса);

То есть должен быть обязательный радиус (не менее 200 м. на мой взгляд) и плюс система «расширительных» критериев. Но каких? В тексте нормативного документа их нужно четко сформулировать.

5. Проблема наружных уведомлений

Газеты не все читают. И не все общаются с представителями органов самоорганизации населения и других структур. Поэтому необходимы объявления, из которых можно почерпнуть информацию. Причем персональная почтовая отправка уведомлений о застройке жителям близлежащих домов также не может отменить необходимость объявлений и плакатов. Так как жители других районов также должны иметь возможность узнать на местности, что здесь планируется (например – ищут квартиру для покупки).

Объявления должны быть как минимум двух видов:

- большой плакат с эскизом объекта застройки на месте предполагаемой застройки, на котором необходимая информация (данные застройщика; данные объекта; данные должностного лица, у которого можно получить детальную информацию…);

- простые объявления на подъездах, остановках и других местах массового скопления людей;

Проблема в следующем – наличие объявлений легко имитировать. Например, расклеить в 19:30-20:00, а как стемнеет – в 21:00 все сорвать. Дабы не мутить воду. А потом будут у застройщика бумаги, что всех оповестили объявлениями. А на деле их успеют прочитать единицы. Застройка слишком рентабельный бизнес, чтобы надеяться на честность застройщиков.

Так какие подтверждения оповещения наружными объявлениями от застройщика должен требовать Исполком? Как вариант, следующий пакет документов:

- договор с неафиллированой и акредитированной в Исполкоме структурой на работы по расклейке объявлений;

- акт размещения объявлений, подписанные сторонними лицами, то есть старшими по подъездам либо органами самоорганизации населения;

- акты наличия объявлений по прошествии определенных сроков (3-7-14 дней), подписанные сторонними лицами, то есть старшими по подъездам либо органами самоорганизации населения (срывают – доклеивайте, иначе будет соблазн самим сорвать после расклейки);

- копии текстов расклеенных объявлений;

- отчет исполнителя о работе (интересен фактами, сколько пришлось доклеивать).

6.  «Подмена предмета согласования»

Из документов должно быть видно, что согласовывалось с жителями. А то могут согласовать 5-ти этажный дом, а потом «впихнуть» 12-15 этажную «свечку». Тут даже подписные листы могут не помочь от обмана – их можно составить так, что факт обмана потом не докажешь.

7. Фиксация пожеланий, опасений и протестов жителей

  Не все могут быть согласны с застройкой. Но для Исполкома наиболее важным должна быть мотивация этого несогласия. А для этого ее нужно фиксировать. Но как?

  Варианты:

- специальная «горячая линия» в Исполкоме;

- специальный абонентский ящик для писем;

- специальный е-мейл на сайте Исполкома;

8. Порядок проведения общественного слушанья, посвященного конкретному проекту застройки.

Слишком много организационных моментов, которые могут привести к профанации проведенного общественного слушанья. Это:

- порядок информирования о нем (чтобы все, кто потенциально может быть заинтересован в участии, мог быть проинформирован);

- организация (например, выбрать комнату на 100 чел для обсуждения проекта застройки целого квартала и привести 60-70 человек «группы поддержки» - основная масса недовольных будет «за дверью»);

- составление итогового документа (то есть фиксация мнения большинства или фиксация всей линейки мнений и их обоснования – от этого зависит качество впоследствии принятого решения);

Пока мы не проработали ряд принципиальных вопросов, касающихся методики согласования застройки с общественностью и жителями соседних домов. Когда мы это сделаем, на рассмотрение Луганского городского совета будет подан проект соответствующего решения в порядке местной инициативы (ст. 9 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні»). Тогда уже будем заниматься другими проблема – как убедить местную власть не зарабатывать на коррупции в сфере застройки, а защищать интересы громады и ее жителей.

Очерченные в статье проблемы механизма согласования проектов застройки городов с общественностью и жителями близлежащих домов должны иметь место во всех городах Украины. Соответственно, большего результата можно достичь, подключив к мозговому штурму коллег-общественников и из других регионов. Надеюсь на дискуссию и плодотворный обмен идеями.