пошук  
версія для друку
Періодика › Бюлетень "Права Людини"200734
17.12.2007 | Богдан Бондаренко

Как бороться с незаконной застройкой? Мнение юриста

   

На последнем «Опен-спейсе», проходившем в Луганске по поводу незаконной застройки земельных участков, была озвучена идея, что необходимо выработать стратегию противодействия и даже профилактики таким явлениям.

Мое мнение по поводу этой стратегии отличается от взглядов большинства представителей инициативных групп жителей города, участвовавших в этом мероприятии. Суть различий:

1. Активисты считают, что основным фактором должна быть незаконность застройки, так как:

- Генеральный План города Луганска 1987 г. и детальные планы не предусматривают застройку центра города и его микрорайонов, а пустоты на окраине нельзя застраивать ввиду несогласованности границ с соседними административно-территориальными единицами;

- допускаются противоречия со СНиПами и другими специализированными Правилами (пожарными; санитарными…);

При этом никто из активистов не хочет слышать, что эти аргументы не будут главными и, скорее всего не принесут победу в деле защиты их интересов.

Потому, что:

- новый Генеральный План города Луганска официально не разрабатывается ввиду отсутствия в бюджете города средств на такую работу (а старый объективно считается «несоответствующим современным реалиям» – достаточное пояснение в наших судах данного противоречия предписаниям закона; иначе тогда почти ничего строить нельзя – а это абсурд, не требующий даже доказательств);

- за счет новых технологий и нечеткости законодательства легко манипулировать специализированными нормами, доказывая в суде возможность их выполнения при кажущемся нарушении (к примеру: нормы озеленения можно рассчитывать на группу домов, микрорайон, район города или весь город, а также учитывать или не учитывать запланированные, но еще не построенные дома).

2. Активисты считают, что местная власть должна защищать их интересы и не способствовать бизнесу застройщиков

Я же считаю, что местная власть должна быть арбитром между законными интересами сферы бизнеса и законными интересами жителей близлежащих домов. Поэтому не должна заниматься именно защитой (адвокацией) интересов этих активистов. А должна изучать законные интересы каждой из сторон конфликта и находить компромисс (баланс интересов). Проводить грань между желанием жителей, чтобы рядом вообще ничего не строилось и необходимостью постройки жилья, офисных помещений, стоянок и торговых площадей, а также надобностью зарабатывать, обеспечивать поступления в местный бюджет и создавать рабочие места предпринимателями в сфере застройки.

3. Активисты не считают, что жители города должны самостоятельно прилагать усилия по профилактике нарушения их законных интересов (именно интересов, а не прав). То есть депутаты должны «не выделять землю», власть – «всех персонально информировать и защищать», бизнес – «не нарушать и вообще не срывать сверхприбыли». Прямо как при недосягаемом «коммунизме»…

Я же считаю, что стройки под окнами – верный признак бездарности, лени и дезорганизованности самих жильцов.

Потому, что:

- видели пустой участок возле дома – но даже не поинтересовались (как сособственник близлежащего многоквартирного дома), кому принадлежит земля и что на ней планируется, пока не началась стройка;

- видели (или использовали с детьми) детскую площадку – но не интересовались, на чьем она балансе, и какие меры по ее развитию и сохранению будут приниматься в будущем – а ведь она составляющая придомовой инфраструктуры их дома;

- не интересовались судьбой квартир на первом этаже их дома, пока там не появились офисы и не стали «разрастаться» за счет придомовой территории, иногда даже закрывая свет 2-м и 3-м этажам;

- видели или даже сажали когда-то деревья возле дома – но...

За создание дееспособных ОСНов (органов самоорганизации населения), которые не ждут «информирования и согласования», а активно действуют по профилактике нарушения законных интересов, вообще молчу. И тем более – за общественные организации. Которые, наверное, по мнению жителей, должна содержать Америка. А членами-активистами должны быть инопланетяне, или хотя бы иностранцы – только не сами жители города. И помогать, мол, должны не консультациями, а за жителей отстаивать их интересы при застройке (как мне говорили некоторые пострадавшие: «мы сами не хотим тратить время и нервы, но можем дать Вам доверенность – судитесь от моего имени…»). Слов нет – по этому поводу могут быть только одни выражения, мягко скажем, «непарламентские»...

4. Активисты видят только один основной уровень защиты и профилактики в будущем – коллективные действия на местном уровне.

Я же обращаю постоянно внимание на еще два:

- Действия каждого собственника квартиры в многоквартирном доме (то есть сособственника дома);

- Лоббирование законодательных изменений (так как надеяться, что будут приняты Горсоветом какие-то Положения о согласовании и Положения о земельных аукционах, которые остановят беспредел застройщиков – глупо, ведь законодательство не такое четкое; в результате застройщики пойдут массово в суды – и местная власть их быстро проиграет).

5. Активисты утверждают, что застройка должна быть согласована с жителями близлежащих домов и общественностью – указывая на отсутствие этого как одно из ключевых нарушений.

При этом никто не понимает, что нормы законов, предусматривающих согласование застройки с общественностью и с жителями близлежащих домов, прописаны не достаточно детально. В большей мере как декларируемые принципы, чем реальные процедуры и предписания. А в соответствии с ч. 2 ст. 19 Конституции Украины:

«Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.»

Поэтому нечеткость норм делает практически невозможной их реализацию – застройщик всегда может обратиться в суд и доказать, что органы местного самоуправления превысили свои полномочия. Ведь способ согласования не прописан законом – значит ч. 2 ст. 19 Конституции Украины нарушена при реализации полномочий…

6. Иногда активисты, по сути, добиваются реализации двойных стандартов со стороны власти. То есть не отрицают возможность стройки, но выступают против конкретного застройщика. И искренне удивляется, а почему общественная организация не на все 100% согласна с их требованиями и целый ряд вопросов отказывается лоббировать.

Поясню проблему на примере: в центре одного из кварталов в центре Луганска (прошу извинить за тавтологию), имелся земельный участок для постройки многоэтажного дома и придомовой инфраструктуры. Жители близлежащих домов выступили против – мол, эта земельная площадка должна быть резервной, для постройки дома в случае реконструкции квартала и сноса их «хрущевок».

То есть они даже «за» застройку – но фактически считают земельный участок своим, на котором должны строиться только их новые квартиры. А где же нарушение прав человека или действующего законодательства? Просто Маниловы смотрели в окно, ничего не предпринимая, размышляя о том, что кто-то им со временем здесь построит дом и раздаст более удобные квартиры вместо принадлежащих им в «хрущовках».

«Из той же оперы» и вопрос согласование перевода 1-х этажей из жилых в нежилые. Многие собственники квартир на 2-х и 3-х этажах согласны за определенные денежные средства «согласовать» создание офиса. Крыша которого дойдет до их окон и они вынуждены будут поставить решетки. А проблема в том, что часто платить им никто не хочет. И не получив денег, такие люди идут в общественные организации «за защитой нарушенных прав». Им сложно объяснить, что речь идет лишь об отстаивании своего коммерческого интереса.

Учитывая постоянные разногласия с представителями инициативных групп при встречах и мероприятиях, я решил кратко изложить свое видение методологии защиты интересов общественности и жителей близлежащих домов при застройке.

1. Основной акцент должен ставиться на «баланс интересов». И соответственно работа с депутатами и местной властью должна идти как с арбитром, задача которого – найти и утвердить баланс интересов бизнеса и общественности. Поэтому нужно отказаться от «категорического неприятия застройки в городе». А решать вопросы «где? какую? и кем?» застройку вести.

2. Жители города должны действовать на трех уровнях адвокации их законных интересов.

  Уровень первый – персональные действия каждого собственника квартиры в многоквартирном доме. То есть нужно интересоваться, когда покупаешь квартиру, не только отоплением и ремонтом в ней, а и близлежащими территориями, детскими площадками, насаждениями деревьев. Покупается жилье на годы – можно уделить пару дней изучению «местности». То же самое рекомендую делать и тем, кто давно живет в многоквартирных домах – ваша квартира не с краю! Застройка и вырубка достанет тех, кто «ничего не знаю».

  Уровень второй – третий сектор и местная власть. Направления работы:

- ОСН в районе Вашего дома (Какое руководство? Какие у него полномочия предусмотрены? Пусть собирает информацию о пустующей земле, посадках и детских площадках, а также забирает их на баланс);

- Объединение в общественные организации («гуртом и батька легше бити» – куда пойдете, когда «жареный петух» клюнет? На 1 грн./мес. членских взносов вполне можно содержать юристов, а не надеяться, что какой-нибудь «проект» Вам поможет);

- Местная власть (Видели в лицо своего депутата? Распределите дежурство между сотней жителей Ваших «пострадавших» домов, чтобы на каждом заседании городского Совета и Постоянной земельной комиссии кто-нибудь присутствовал и поднял скандал, если «с кондачка» по Вашему микрорайону попытаются протолкнуть «земельный вопрос»);

- Добивайтесь установления местной властью совместно с застройщиками прозрачных и понятных процедур согласования застройки с общественностью. Не по принципу – примите «зверские» Правила. А по принципу – требовать от местной власти: «убедите» застройщиков, что им так будет намного легче и спокойнее. Такой баланс интересов будет иметь намного больший запас прочности.

- Добиваться жесткого контроля землепользования (противостоять спекуляции землей – взял, значит сразу строй, а не то – заберем);

- Добиваться запрета краткосрочной аренды (дом, если его построят, будет и через 5 лет стоять – тогда землю или покупайте под застройку или берите на все 49 лет в аренду);

- Добиваться размещения в Интернете копий всех проектов и принятых решений Горсовета и Исполкома, а также создания ГИС (геоинформационных систем, указывающих привязку адресов в решениях к конкретной местности на карте);

- Добиваться прозрачности работы других служб (санитарных врачей; экологов; МЧС пожарных…);

  Уровень третий – лоббирование законодательных изменений. Направления работы:

- Добиться изложения в новой редакции ст. 18 ЗУ «Про планування і забудову територій» (Врахування громадських і приватних інтересів під час планування і забудови територій на місцевому рівні), ст. 25 ЗУ «Про архітектурну діяльність» (Права громадян та громадських організацій), ст. 4 ЗУ «Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення» (Права громадян), ст. 38 ЗУ «Про пожежну безпеку» (Громадський контроль за додержанням законодавства з питань пожежної безпеки).

- Добиться изменений в ЗУ «Про інформацію», ЗУ «Про місцеве самоврядування», Земельный кодекс Украины в части установления четких норм и механизмов доступа к информации о выделении земельных участков, планируемой застройке и землепользовании.

- Добиваться изменений в действующее законодательство Украины, предусмотрев четкие нормы и механизмы защиты имущественных и неимущественных прав и законных интересов собственников квартир в многоквартирных домах.

- Добиться изменений в действующее законодательство Украины, предусмотрев четкие нормы и механизмы внедрения электронного документооборота и широкого использования возможностей Интернета органами местного самоуправления.

- Добиться изменений в действующее законодательство Украины, предусмотрев четкие нормы и механизмы ответственности депутатов местных советов за результаты своей деятельности, а также возможности их отзыва.

- Добиться изменений в действующее законодательство Украины, предусмотрев ответственность депутатов местных советов за отказ от участия в голосовании, а также результаты голосования по решениям, связанных с регулированием земельных отношений.

В следующих статьях я более детально рассмотрю некоторые аспекты проблемы согласования выделения земельных участков и проектов застройки с общественностью и жителями близлежащих домов.

Богдан Бондаренко,

Юрист Восточноукраинского центра общественных инициатив

Рекомендувати цей матеріал
X




забув пароль

реєстрація

X

X

надіслати мені новий пароль


догори