Право «отстает» или беззаконие обыденности?

Ранее мы освещали вопрос защиты от соседства с недружелюбным бизнесом. В статье «Возможности правовой защиты от соседства с недружелюбным бизнесом» от 13.06.2007

(http://khpg.org/1181767958) был описан способ понуждения в судебном порядке восстановить жилой статус квартиры на первом этаже многоэтажного дома, переоборудованной под офис или объект малого и среднего бизнеса. Причиной написания статьи послужил позитивный судебный претендент и распространенность явления перевода квартир в нежилой статус.

После образования коалиции «Прозрачные и свободные от коррупции процедуры застройки», мы решили изучить вопрос исполнении на территории Луганской области важной нормы законодательства, посвященной переоборудованию квартир. Напомню для читателей эту норму действующего Жилищного кодекса Украины (точнее УССР):

«Ст. 7 …Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів…;

Ст. 8 … Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у частині другій статті 7 цього Кодексу…».

И с этой целью направили информационный запрос с просьбой предоставить данные о выдаче разрешений Облисполкомом. В ответе № 1/14-4883 от 20.10.2008 за подписью председателя Луганской ОГА А. Антипова сообщается: «Слід зазначити, що ЖК УРСР був прийнятий 30.06.1983 року, ст.ст.7,8 з часу введення Кодексу в дію не змінювалися і на цей час, в частині визначення уповноважених органів, суперечать Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Відповідно до ст.58 зазначеного Закону, обласна рада має право утворювати виконавчий апарат ради, який здійснює організаційне, правове, інформаційне, аналітичне, матеріально-технічне забезпечення діяльності ради, її органів, депутатів, сприяє здійсненню відповідною радою взаємодії і зв’язків з територіальними громадами, місцевими органами виконавчої влади, органами та посадовими особами місцевого самоврядування.

При цьому, відповідно до п. 3 Указу Президента України від 24.07.1995 № 640/95 державні адміністрації є правонаступниками виконавчих комітетів відповідних Рад щодо їх зобов’язань, прав та обов’язків.

На цей час такого органу, як виконавчий комітет Луганської обласної ради не існує. Рішення з питань, визначених у ст.ст.7,8 ЖК УРСР уповноважена приймати обласна державна адміністрація.

Доводимо до Вашого відома, що за період 1998 -2008 р. р. жодного розпорядження голови облдержадміністрації щодо переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі не приймалося.»

Если подходить с формальной точки зрения, все переоборудованные квартиры на первых этажах многоэтажных домов на территории Луганской области получаются незаконными. Однако возникают закономерные вопрос: А должен ли был бизнес, власть и общественность не использовать имеющийся ресурс? Должны ли они были ждать, когда же законодатель упорядочит использования жилья для бизнеса (а новый Жилищный кодекс до сих пор не принят!)? Должны ли были они перегружать областную власть этим в принципе местным вопросом? Вопросы не очень простые и требуют их скрупулезного рассмотрения. Дискуссию по этому вопросу мы и предлагаем начать с этой статьи.

В начале 1990-х гг. государство начало массово передавать в собственность граждан квартиры в многоэтажных домах. Для многих начинающих бизнесменов эти квартиры были одной из основных составляющих «стартового капитала». В теории, конечно, должно было начаться массовое строительство офисных помещений, однако условия 1990-х этому не способствовали. В частности, не было такого количества свободного капитала для финансирования строительства и не было реальной доступности банковского кредитования для малого и среднего бизнеса. Местные власти также не были заинтересованы тормозить процесс переоборудования жилья в объекты бизнеса по разным причинам. Кто реально развивал экономику городов, а кто – просто банально наживался на взятках. Не работала реально и система государственного надзора.

В 2000-х годах бизнес начал «накапливать жирок» и стал ужесточаться надзор. Для многих предпринимателей переоборудование квартиры усложнилось по следующим причинам:

- теперь не всегда удавалось дать взятку за согласование переоборудования, так как сфера строительства находится под надзором многих структур, а рост цен на недвижимость повышал «экономический интерес», поэтому суммы взяток росли и чиновники не хотели «размениваться» на «мелочь» от переоборудования квартир;

- стали вводиться в действия реальные требования по благоустройству городов (в частности требования к оформления входов, вывесок, внешней стороны дома и определенной площади близлежащих тротуаров);

- начала «поднимать» голову общественность, выступающая в некоторых случаях против переоборудования квартир;

Бизнес начал понимать необходимость правового обеспечения своих интересов в изменяющихся условиях. «Спрос» породил и «предложения» юристов в виде отстаивания права свободно распоряжаться своей собственностью (квартирой). Поэтому 2000-е гг. в некоторых городах стали проходить под знаком судебных процессов с негаторными исками (исками по устранению препятствий в использовании собственности по ранее действующему Закону Украины «О собственности»). В подтверждение актуальности этой темы для бизнеса, сошлюсь на специализированный выпуск «Бизнес - Бухгалтерии» № 27(650) от 4 июля 2005 года «Использование жилых помещений под офис». В нем разъясняются различные механизмы перевода квартир в нежилой статус, в том числе судебный.

Очевидно, что оправдать нарушение установленного пускай и советским (то есть устаревшим) законом порядка, можно лишь в том случае, если право реально отстало в регулировании «живых» общественных отношений. Однако в данной ситуации сделать такой вывод нельзя, так есть и серьезные аргументы «против»:

- планировка жилых микрорайонов изначально не рассчитана на резкое увеличение численности объектов бизнеса (представьте в центральных пятиэтажках переоборудованные все первые этажи – а в Луганске есть и полностью переоборудованные дома у стадиона «Авангард»);

- изначально на старте жилищной приватизации наше государство не характеризовалось высокой обеспеченностью жилья на душу населения, поэтому нелогично допускать его массовый уход в бизнес-сектор (снижение численности населения увеличивало бы «среднедушевой» показатель);

- готовность бизнеса платить за приглянувшиеся ему месторасположением квартиры большие, чем просто за жилье суммы подстегивало резкий рост цен на жилую недвижимость;

- массовый перевод иногда ведет к «пробкам» на улицах, так как не всегда есть возможность обеспечить необходимую для офисов парковку не за счет проезжей части (показательный пример – ул. Киевская в г. Житомир);

- не всегда соседство с объектами бизнеса «позитивно» для жителей городов (чего стоит только шум или «лазерные» по яркости для глаз мигающие неоновые вывески);

В итоге приходим к выводу, что должен был соблюдаться баланс интересов трех сторон: бизнеса, власти (или точнее общественности в части благоустройства и экономического развития) и жителей по соседству с этими объектами. И никак нельзя признать доминат священного права собственности: «У меня есть квартира и не смейте мне мешать ее использовать по своему усмотрению!». Отсутствие баланса интересов вело к конфликтам, в результате которых пострадавшие соседи вынуждены были использовать другой «максималистский принцип»: «Закон суров, но это закон». То есть добиваться в судебном порядке формального применения норм ст. ст. 7, 8 действующего Жилищного кодекса Украины с упоров на «…як правило, не допускається. У виняткових випадках…».

Изучив все «за» и «против», мы сформулировали позицию Восточноукраинского центра общественных инициатив: «Переоборудование квартир в нежилое помещение допускается, если оно не вредит интересам третьих лиц. Если баланс интересов нарушается, мы готовы посодействовать в поиске «управы» на «зарвавшегося» предпринимателя, в том числе путем применения устаревших норм законодательства».

В ближайшее время мы планируем предпринять ряд шагов по углубленному изучению вышеописанной проблемы. В частности:

- направить запросы в иные Областные (городские и ВР АРК) Советы и областные государственные администрации (городские и Совмин АРК) дабы получить информацию о выдаче разрешений на перепланировку;

- изучить на территории Луганской области методы «беззакония обыденности» - то есть механизмы перевода в нежилой статус квартир в различных городах за период с 1998 по 2008 гг.;

- провести мониторинг конфликтов в этой сфере на территории Луганской области;

Будем признательны, если иные правозащитные организации, особенно в других регионах Украины, заинтересуются данной проблемой и помогут нам в сборе необходимой информации и подготовке соответствующих рекомендаций органам власти и местного самоуправления. Ведь не мешало бы в переходных положениях нового Жилищного кодекса Украины урегулировать вышеописанную проблему (это вопрос экономической безопасности Украины – многие такие офисы находятся в банковском залоге, хотя под ними заложена серьезная «правовая мина», плюс количество занятых в таких объектах бизнеса лиц и рискующих потерять работу или доходы). Заинтересованных в сотрудничестве просим сообщать на e-mail: [email protected] (автор статьи, юрист) и [email protected] (Юлия Ращупкина, руководитель организации).