пошук  
версія для друку
26.12.2008 | Богдан Бондаренко

Кризис строительства: новые опасности или новые возможности?

   

В 2000-х гг. украинская экономика начала расти опережающими темпами. Многим казалось, что наконец-то настанет долговременное процветание и можно начать строить потребительское общество как на Западе. Сначала был удовлетворен спрос на одежду – и даже массово начали открываться бутики дорогих торговых марок. Чуть позже развернулось массовое кредитование покупки автомобилей. Следующей на очереди была неудовлетворенная потребность в жилье. Где-то в 2003-2005 гг. был раскручен маховик ипотечного кредитования, не давший стабилизировать цены на жилье на более-менее экономически обоснованном уровне (от 600 до 1000 $ за м. кв.) Огромный спрос на жилье и офисные площади фактически оплачивался банками, провоцируя создание предложения и рост цен. Строительный бизнес в конец «потерял голову», получая огромную рентабельность. Понимая «цену вопроса», чиновники также взвинчивали суммы откатов. Не желая терять сверхрентабельность (100 – 300 %), строители в основном отказывались осваивать удаленные участки земли (разве что вокруг городов-миллиоников возникали «элитные поселки»). Причина прозаическая – такие участки требовали значительных капиталовложений в инфраструктуру, профинансировать которые практически не удавалось из бюджета. Поэтому в ход пошли любые свободные клочки земли. То, что их фактически нежелательно застраивать, строителей не волновало. На доводы общественности, что территория уже застроена по разработанным во времена СССР нормам, был придуман контраргумент – «уплотнительная застройка». Мол, в СССР можно было жировать земелькой, а нынче она дорогая – значит, на единицу площади должно быть больше горожан. Фактически была придумана стратегия застройки «лакомых кусочков» - небольших земельных участков, сохранившихся при сплошной застройке. Никого при этом не волновало, что эти участки в большинстве случаев являются придомовой территорией (выполняя экологическую функцию в соответствии с нормами озеленения). Их становилось все меньше, поэтому застройщики начали массово нарушать закон. Теперь игнорировались не только нормы озеленения, а и уничтожалась квартальная и придомовая инфраструктура (скверы; детские площадки). Затем очередь дошла вообще до грубейших нарушений норм пожарной безопасности (минимальное расстояние между домами), санитарии (инсоляции – на некоторых этажах появившиеся «свечки» блокировали солнце, погружая окна в «вечную тень»), сохранности конструкций (из-за некоторых строек рушились соседние дома).

Полное игнорирование властью этих проблем пробуждало общественное движение. Наиболее массовым оно стало в Киеве, где численность строек, нарушающих законодательство и интересы жителей соседних домов, достигла сотен (по некоторым данным – нескольких тысяч за все время «строительного бума»). К сожалению, «третий сектор» уже был подвержен «коррозии финансами», поэтому единения различных движений и организаций во имя общей цели – прекращению незаконной застройки, не произошло. Фактически он складывался из следующих групп:

- стихийные инициативные группы жителей близлежащих к стройке домов;

- «филиалы строительных компаний» - организации, получающие финансовую поддержку от одних застройщиков для борьбы с другими (их возникновение было связано с ужесточением конкуренции на рынке и желанием бизнеса неконкурентными методами «надавить»);

- политические структуры (если у граждан есть проблема – почему бы на ней не нажить политический капитал?);

- «грантоеды» - организации, получающие более-менее стабильное финансирование для решения проблем, понимающие, что они маловероятно чего-нибудь добьются;

- изредка возникающие широкие коалиции (в основном на наиболее «громких» стройках);

В меньших масштабах и не из всех групп, но «третий сектор» был задействован и в других городах, особенно областных центрах. Каково же было статус-кво и стратегия НГО?

Надеяться на власть бессмысленно – при такой «цене вопроса», аргумент «набивания карманов» перевешивал любые требования законодательства и обязанность «служить народу». Надежда на ужесточение конкуренции между застройщиками не имела реальных оснований – рынок был закрытый для чужих. А между собой как-нибудь разбирались, иногда – под давлением местной власти, заинтересованной в видимости благополучия и стабильного поступления взяток. Создание же реально конкурентных, открытых и прозрачных процедур было для застройщиков смерти подобно, несмотря на предполагаемое уменьшение масштабов взяточничества. Они понимали, что в таком случае не удастся сохранить сверх-прибыльность - ведь сможет строить каждый желающий. Особенно опасались иностранных застройщиков, которые строили б намного более качественную и с намного меньшей себестоимостью недвижимость. То есть статус-кво в треугольнике «власть» - «строительный бизнес» - «общественность» заключалось во взаимовыгодных и прочных связях первых двух вершин с попранием интересов третьей. Фактически единственным выходом из положения должна была стать радикализация общественности. Иными словами - переход либо к очень жестким системным методам борьбы (прессинг на депутатов; отлаженная система судебных процессов с выходом на Европейский Суд по Правам Человека; противодействие стройке митингами и блокадой). Либо к политизации вопроса учета интересов общественности при застройке территорий. К сожалению, в основном все пошло по второму направлению. При этом пострадавшие граждане не учли низкий уровень политической культуры наших лидеров (да и своей тоже…). Застройщики как вирус поразили все основные партии и получили выход на всех основных политических лидеров. В результате местные выборы-2006 привели лишь к перераспределению влияния и денежных потоков. Но так и не дали общественности возможность отстоять свои права. Парламент оказался также не способен решить затрагивающую уже миллионы украинцев проблему. Была попытка решить этот вопрос хотя бы по г. Киеву на досрочных выборах в мае 2008 года. Однако очень скоро избиратели узнали, что во всех основных политических силах (Черновецкого; БЮТ; Кличко) застройщики имеют определяющее влияние. Поэтому исчезла реальная возможность прекратить вакханалию и земельный дерибан, устранив г. Черновецкого с мэрской должности.

Летом 2008 года начал чувствоваться кризис. Сначала неявно – резко уменьшился приток валюты в Украину и усложнились международные заимствования. Пирамида недвижимости финансировалась в последние годы за счет западных кредитов (наши банки занимали у западных, а затем раздавали в Украине). Поэтому начал намечаться «крах» - кредитование сворачивалось, что приводило к замораживанию строек. Из органов власти реально думал над проблемой лишь Национальный Банк Украины, понимающий к чему может привести мыльный пузырь рынка недвижимости. Во-первых, украинские банки занимали средства на 2-3 года, раздавая их на 5-20 лет. То есть вполне прогнозируемо возникал «кассовый разрыв», причем в гигантских для Украины масштабах. Любое ухудшение положения на западных финансовых рынках могло привести к тому, что перезанять станет невозможно. Значит всю «тяжесть долгов» вынуждено будет нести государство, спасая банковскую систему. Во-вторых, массово раздавались кредиты в валюте, что приводило к «валютным рискам». Если приток валюты в Украину начнет снижаться, единственным источником погашения станут валютные резервы НБУ. Так как их при «нормальном» курсе будет недостаточно (большой поток импорта), гривна девальвирует и кредиты станут неподъемными для заемщиков (что сейчас частично и произошло…). Были и другие причины, побуждавшие НБУ «звонить в колокола», однако настроенное на «Прорыв» Правительство Юлии Тимошенко ничего не хотело слышать о проблемах, сокращении бюджетных расходов и других малоприятных вещах.

В конце августа – начале сентября 2008 строительство практически свернулось. Приток денег иссяк, а собственного капитала для строительства бизнесу не хватало. На рынке недвижимости росли скидки, которые готовы были предоставить продавцы при совершении реальной покупки. Со временем они стали достигать 40-50%. В долларовом эквиваленте стоимость недвижимости фактически упала в 2 раза, однако ситуацию более-менее сглаживал рост курса доллара. В октябре - ноябре всеобщий кризис уже был очевиден и занял умы политиков. Не остались в стороне и лоббисты, решившие использовать панические настроения политиков и народа. Казалось бы, существуют проверенные многочисленными кризисами западных капиталистических экономик сценарии поведения, описанные экономической наукой. Ими и должен руководствоваться бизнес, в частности:

- накапливать средства во время роста и тратить на развитие во время спада (когда все дешевое и денег не хватает);

- сократить чисто потребительские расходы (многочисленные бонусы топ-менеджерам, непрофильные затраты);

- снижать себестоимость продукции, а также ее конечную стоимость для потребителей (по старым высоким ценам ее никто покупать не будет);

Как же повели себя наши застройщики, именующиеся на западный лад «девелоперами»? С точностью наоборот. Во-первых, никогда не делали запас средств, а наоборот вкладывали все, что можно, в «голые» земельные участки в надежде на дальнейший рост и стабильный спрос (ладно, это в прошлом). Во-вторых, начали системную работу, чтобы переложить все убытки и даже упущенную из-за снижения цен прибыль (!) на плечи налогоплательщиков. Что требуют лоббисты застройщиков:

Выделить средства на достройку многоэтажных домов с готовностью 30-70%. По высоким ценам найти желающих на оставшуюся площадь невозможно, пусть расплатиться государство.

Выделить средства на улучшение ситуации с кредитованием недвижимости. Понимая, что рынок недвижимости – это огромный мыльный пузырь, банки не могут его кредитовать (да и со средствами туго). Если налогоплательщикам денег не жалко – пусть профинансируют кредитование, сохраняя заоблачные цены на жилье. Методика достижения различная: капитализация банков; компенсация льготных ставок; финансирование первого взноса в сумме 10-30% за счет государства.

Ограничить рентабельность производителей строительных материалов. Мера неэффективная, что показывает рынок нефтепродуктов и хлебопекарских предприятий – ограничение рентабельности заправок или хлебозаводов с лихвой компенсируется появлением дополнительных фирм-прокладок, каждая из которых соблюдает установленный уровень допустимой рентабельности. А почему строительный бизнес не вкладывал свои сверхприбыли в создание вертикальных цепочек? Металлурги их в основном создали: руда – уголь – коксохимия – металл – продажа металла. Почему чужие недоработки должны компенсироваться дополнительной работой государственного аппарата? Управлениям экономики и налоговикам больше делать нечего, как контролировать экономику предприятий строительных материалов?

Бесплатно и вне конкурсов предоставлять земельные участки под строительство недорогого жилья. Я думаю наглость этого предложения очевидна – ну совсем неохота бизнесу наполнять бюджеты, вести эффективную предпринимательскую деятельность. Причем понятие «недорогое» очень извращенное – примерно соответствует средним докризисным ценам в основных европейских столицах. Так как земля ограниченный ресурс, даже бесплатная по закону раздача не ликвидирует коррупционные схемы. А наоборот – усилит их ввиду роста «цены вопроса». Некоторые «оригиналы» предлагают решить и эту проблему, временно изъяв в пользу центральных властей право распоряжаться земельными участками под застройку. Тогда строительную отрасль ждет монополизация под две политические силы, которые периодически контролируют КМУ: БЮТ и Партию Регионов. Цены на недвижимость еще больше вырастут, коррупция станет еще более масштабной. Какая либо реальная возможность общественности воздействовать на застройщиков (кроме как еще одного Майдана) исчезнет…

Налоговые и таможенные льготы. Как говориться если не строительством во время кризиса, так контрабандой или минимизацией налогов заработаем…

Запретить расторжение гражданами договоров на участие в строительстве. Понимая, что цены упадут да и достроить их дома будет сложно, многие частные инвесторы пытаются забрать свои деньги назад, указывая на нарушение сроков строительства. Зачем застройщикам какие-то там основы гражданского законодательства и договорное право? Ведь можно простым законодательным запретом получить право безвозмездно и безнаказанно пользоваться годами чужими средствами…

Следующий важный вопрос, какие мысли одолевают чиновников во время кризиса? Ведь в диалоге с властью их придется учитывать. Кроме мыслей о наполнении собственных карманов (извечная, всепоглощающая!), к ним можно отнести:

Минимизация расходов из бюджета. Иными словами – минимизация практически любой деятельности органов местного самоуправления либо государственной власти, так как она требует соответствующего финансирования. На этом фоне добиваться каких-либо четких и детализированных процедур согласования с общественность застройки проблематично. Эти процедуры потребуют закрепления соответствующих кадров и выделения ресурсов.

Поддержка занятости. Рост безработицы угрожает накалом политических страстей и невыгоден для большинства чиновников. Именно поэтому они будут принимать меры по поддержке строительного бизнеса во избежание увольнения сотен тысяч украинцев. В результате такого ограниченного хода мысли (нет бы, дать «умереть» неадекватному бизнесу – новому прийти!) становится невозможной жесткая постановка вопроса по отношению к застройщикам. То есть требования радикального изменения сложившейся практики не будут находить отклик у чиновников, так как объективно похоронят имеющийся строительный бизнес.

Евро-2012. Этот футбольный чемпионат кажется для многих «манной небесной», которая может накормить Украину. Любые возражения против объектов «под марку Евро-2012» (точнее способов их возведения) будут пресекаться. Также будут приниматься меры, облегчающие строительство, даже если они посягают на права граждан и противоречат интересам местных жителей. «Первый звоночек» - давление на жителей общежитий в Донецке, которых пытаются выселить, дабы сделать на их базе бюджетные гостиницы.

Деление шкуры «неубитого медведя». Приходит понимание, что все застройщики не переживут кризисные времена. В группе риска те, кто вместо строительства накапливал земельные участки. Соблазн «забрать и поделить» уже витает в головах. Требования вернуть участки теми, кто их не использует по назначению, пару месяцев назад озвучивал Министр региональной политики и строительства Василий Куйбида. Рано или поздно будут созданы рабочие группы, которые займутся инвентаризацией несостоявшихся либо «мертвых» строек. Это шанс для общественности, подключившись к этой работе отменить незаконные решения о выделении земельных участков под застройку. Возможно, что отмена произойдет по другому основанию (не по факту незаконности или противоречию интересам общественности), однако все же лучше, чем будет лежать до лучших времен в кармане застройщика или депутата.

Какие изменения ждут «третий сектор»? Появятся новые риски и новые ресурсы, а именно:

Новые активисты. Множество далеко не самых бесталанных граждан либо будут уволены, либо окажутся в бесплатных отпусках, либо вернуться из-за границы. Их единственный бастион – квартира, в которой они будут пережидать «смутные времена». Посягательства застройщиками на их последний «опорный пункт» не останутся без внимания – появившееся свободное время может быть использовано для борьбы против ухудшения качества жилья из-за близлежащей застройки. «Загнанные в угол» люди имеют довольно сильную мотивацию для своей общественной деятельности!

Увеличение донорского финансирования. Во время экономических катаклизмов растет влияние всяких радикальных движений в массах. Поэтому необходимо усиливать борьбу за демократию. Скорее всего, правительства западных стран (прежде всего США и ЕС) увеличат помощь Украине во избежание ее дрейфа в сторону России и скатыванию к авторитарному правлению. Как вариант – поддержат авторитарное правление по примеру Пиночета в Чили, естественно при условии полного допуска иностранных компаний (то есть наши доморощенные застройщики мгновенно отомрут). И тот и другой сценарий требует усиления прозападных «агентов влияния», которыми часто, в том числе, являются НГО.

Уменьшение волонтерской базы. Когда активисту нечего есть, общественная деятельность отходит на второй план – главное в такой ситуации накормить семью. Возможны два параллельных процесса: усиление «грантоедства» и отток волонтеров. Второе было причиной сворачивания бурных общественных кампаний конца 1980-х в голодные 1990-е.

Политизация. Сейчас мы в преддверии очередных «эпохальных» выборов 2009 и 2010 гг., во время которых будет сделана попытка окончательно определиться с лидерством, что не удалось на протяжении 2004-2006 гг. Как правило, политизация сильно вредит «третьему сектору». Однако в сфере застройки она даст возможность решить ряд проблем. Например, регионалы не согласятся нести электоральные потери из-за действий подконтрольного им депутатского корпуса органов местного самоуправления на Юге и Востоке Украины. Можно под «шумок выборов» добиться показательных отмен решений о выделении земельных участков под застройку в наиболее резонансных случаях. Ведь добились же от БЮТ на майских выборах в Киеве, чтобы их народный депутат прекратил строительство на территории одной старой и известной больницы.

Отсеивание псевдо-структур, созданных бизнесом. В виду проблем у бизнеса и вынужденной мобилизации имеющихся денежных средств на предстоящие избирательные компании, сократится поддержка многих нерентабельных проектов, действующих под видом НГО. Процесс будет разносторонним – в некоторых случаях произойдет наоборот усиление поддержки бизнесом. В частности путем создания или усиления «киллерских» НГО, цель которых – «мочить» конкурентов либо не идущих на уступки чиновников.

Что делать? Какую работу необходимо вести общественности в сфере создания прозрачных и открытых процедур принятия решений в сфере застройки, а также преодоления коррупции и разрешения уже имеющихся конфликтных ситуаций?

1. Инициировать создание рабочих групп по мониторингу использования выделенных земельных участков. Цена вопроса резко снизилась, поэтому легче добиться отмены незаконных решений. Бизнесу можно «на пальцах объяснять», что некоторые объекты с учетом затрат на преодоление противодействия общественности заведомо нерентабельны. Поэтому лучше сейчас от них отказаться, чем увеличивать потери.

2. Содействовать массовому внедрению Интернет - технологий. По сравнению с печатными СМИ и другими методами информирования населения, Интернет – наиболее экономичный. То есть не требуют гигантских затрат на создание веб-сайтов и их наполнение. Можно инициировать создание рабочих групп по улучшению наполнения веб-порталов органов местного самоуправления и государственной власти.

3. Вести работу по формированию баз данных заявлений о намерениях застройщиков и об экологических последствиях и исполнению соответствующего законодательства. Этот механизм доступа общественности к информации есть и работает, поэтому не потребует больших затрат. Зато неукоснительное соблюдение соответствующего законодательства (об их публикации) и создание доступной в Интернете базы данных облегчит выявление незаконных застроек на этапе согласования. Детально об этом вы можете прочитать http://www.khpg.org/index.php?id=1228397069 .

4. Инициировать снятие СБУ грифов государственной тайны («Секретно» и «Совершенно секретно») с картографических составляющих градостроительной документации. Ссылка на секретность часто используется органами местного самоуправления (например - в Луганске) для ограничения доступа к Генеральным планам городов, проектам застройки, детальным планам территорий. Этим вопросом можно оживить работы соответствующих совместных групп СБУ и НГО по противодействию коррупции. Риски коррупции очевидны – ограничение доступа граждан к документации порождает вседозволенность чиновников, знающих, что о нарушении той или иной документации никто не может узнать.

5. Усиливать давление на депутатский корпус местных советов. Два важных сегмента работы: юридический и личностный. Первый предполагает проверку соблюдения Закона Украины «О статусе депутатов местных советов» в части отчетности перед избирателями, сбору их пожеланий и уведомлению об этом Советов. Второй предполагает личное общение с депутатом и его окружением. Депутат – публичное лицо и представитель интересов, поэтому избиратели могут обращаться к нему. Если депутат плохо понимает, как его необдуманное голосование по земельным вопросам затрагивает права простых жителей города, избиратели могут помочь ему осознать этот факт. И, например, каждое утро в 7:00 активисты поочередно будут приходить к депутату домой и разъяснять имеющиеся проблемы. Другие – на работу и на входе в здание Горисполкома во время сессий. Если с депутатом не получается встретиться – можно разъяснять проблему его жене, сыну, внуку, свату, брату и так далее (Вы же передадите, не правда ли?). Соседи тоже должны знать, какая депутатская персона живет возле них и как она голосует по вопросам, затрагивающим простых граждан. Да, активисты маловероятно будут встречать понимание во время таких акций. Да, депутату и его окружению тоже придется нелегко под таким прессингом. А что, участвовать в дерибане земли и попрании прав простых жителей городов должно быть легко?

6. Повышать качество работы судебными методами. В частности, нужно создавать по аналогии с сетью юристов по противодействию пыток, сеть юристов НГО в сфере земельного права и застройки. Необходимо наладить эффективный обмен информацией о любых позитивных достижениях. Также необходимо делать упор на повышение качества представительства интересов общественности в судебных процессах. Неплохо бы задействовать инструменты жалоб в Европейский Суд по Правам Человека. Ведь при застройке часто нарушается право собственности (ухудшение качества жилья), право на здоровье и на жизнь (нарушение санитарных либо строительных норм), право на справедливое судебное разбирательство (явно оплаченные застройщиком судебные решения в его пользу).

Сейчас мы прорабатываем в Восточноукраинском центре общественных инициатив и другие направления работы коалиции общественных организаций «за прозрачные и свободные от коррупции процедуры застройки» в кризисных условиях.

 

 

Рекомендувати цей матеріал
X




забув пароль

реєстрація

X

X

надіслати мені новий пароль


догори