Чому співвласники будинків не мають у власності прибудинкових територій?

Жодне місто чи містечко в Україні не уникнуло сутичок за прибудинкову територію. Постійно відбуваються конфлікти, в результаті яких забудовники намагаються побудувати багатоповерхівку, а мешканці сусідніх будинків скаржаться на порушення власних прав, а інколи – і загрозу руйнування свого житла.

Як повідомляє сайт «Про ОСББ», причиною таких суперечок є нерозуміння, кому належать ця прибудинкова територія – хто має право нею розпоряджатися і користуватися.

Багатоквартирний будинок – це цілісний майновий комплекс, в якому квартири «не висять у повітрі» окремо від прибудинкової території – земельної ділянки на котрій, власне, він розташований і яка необхідна для його життєзабезпечення. Співвласниками цього майнового комплексу – спільного майна є власники житлових і не житлових приміщень у будинку Здається все просто. Відповідно, ці власники повинні вирішувати, як використовувати свою землю.

Але при приватизації квартир земельні ділянки не були передані новим власникам, а також такого права не набувають автоматично ті, хто купує квартиру. Земельна ділянка, переважно, продовжує перебувати у власності органів місцевого самоврядування. Згідно Закону, єдиний механізм, за допомогою якого власники квартир у багатоквартирному будинку можуть зареєструвати своє право на земельну ділянку – це створити орган самоорганізації багатоповерхового будинку (ОСББ), і після цього вже оформити прибудинкову територію собі у власність чи користування.

Проте, на практиці дуже мало ОСББ змогли скористатися таким правом. На національному рівні не визначено процедури передачі прибудинкової території, тому дане питання віддано на «відкуп» місцевому самоврядуванню і залежить виключно від політичної волі місцевої влади. Оскільки в законодавчих актах саме право ОСББ прописане не зовсім чітко, то, якщо такої волі немає, то колізії у законодавстві слугують прикриттям для того, аби співвласники прибудинкової території не отримали.

Коаліція громадських організацій (до якої входять Всеукраїнська громадська організація «Громадянська мережа ОПОРА», Вознесенська міська громадська організація «Агентство економічного розвитку», Запорізька громадська організація «Об’єднання житлово-будівельних кооперативів, співвласників багатоквартирних будинків «Вікторія», Херсонська обласна громадська організація «Регіональна рада підприємців», Дніпропетровська міська громадська організація «Асоціація захисту прав споживачів житлово-комунальних послуг «Наш дім») вивчила, скільки ОСББ та житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) змогли скористатися правом на землю.

Дослідження відбувалося в рамках проекту «Реформування житлово-комунального господарства через забезпечення передачі прибудинкової території ОСББ», що реалізується Громадянською мережею ОПОРА в межах спільної ініціативи Pact Inc., Міжнародного фонду «Відродження» та Фонду Східна Європа.

За даними обласних Держкомземів України, що надали інформацію для Коаліції, за останні 10 років найменша кількість оформлених прибудинкових територій – на Півдні та Сході України.

Всього за ці роки було оформлено 994 прибудинкових території (при тому, що кількість зареєстрованих ОСББ – близько 18 тисяч). З них, у власність ОСББ – 568, в оренду ОСББ – 196, у власність ЖБК – 128, в оренду ЖБК – 102.

За рейтингом 15 областей, що надали інформацію для дослідження, найбільше земельних ділянок у власність, надали Вінницька (128), Львівська (82) та Івано-Франківська (76).

Дуже великий блок областей, які мають низькі показники від 0 до 30 – Хмельницька, Сумська, Херсонська, Закарпатська, Харківська, Миколаївська, Одеська, Кіровоградська.

Земельний кодекс України в статтях 42 та 41 дає право ОСББ та ЖБК оформити у власність або оренду прибудинкову територію, але процедури як це зробити немає. Усі суб’єкти, визначені у Земельному кодексі, мають процедуру реалізації своїх прав, і лише ОСББ та ЖБК її позбавлені.

Отже, можливість отримати прибудинкову територію повністю залежить від політичної волі, бажання або небажання органу місцевого самоврядування. Від нього також залежить, отримає ОСББ чи ЖБК прибудинкову територію у власність або в оренду. Поширеними є випадки, коли ОСББ звертається із клопотанням про власність, виготовляє технічну документацію чи проект землеустрою, витрачає значні кошти, а сесія приймає рішення про оренду. Тому за останні 10 років відсоток ОСББ та ЖБК, яким таки вдалось оформити землю, знаходиться на дуже низькому рівні (3-5%.).

Крім того, в тих населених пунктах, де міська влада таки вирішує, що прибудинкові території можна передавати їхнім законним власникам, процедуру вона визначає на власний розсуд. Місцеві процедури кардинально відрізняються одна від одної. Основні відмінності полягають у пакеті документів, який необхідно подати до клопотання, виду необхідної землевпорядної документації, кількості рішень сесії, та, в решті решт, у якій формі буде оформлена земельна ділянка – у власність чи оренду.

У підсумку, ці всі відмінності впливають на вартість та строки проходження процедури, які можуть коливатися: за вартістю від 2 тис. грн. до 80 тис. грн., за термінами – від 1 до 7 років і більше.

Тому експерти Коаліції вважають, що для виправлення такої ситуації достатньо внести зміни до Земельного кодексу України, де чітко прописати право ОСББ та ЖБК, а також визначити процедуру оформлення прибудинкових територій багатоквартирних будинків.