увійти | реєстрація | забув пароль
сьогодні 25.09.2016 17:01
(за Київським часом)

навігатор

Kharkiv Human Rights Group Social Networking



X. Право власності

24.05.15

[1]

1. Загальний огляд

Одним із проявів конституційного принципу «верховенства права» є непорушність права власності та недопустимість протиправного позбавлення такого права. Ступінь цивілізованості держави значною мірою залежить від стану дотримання майнових прав і можливості їх захисту, оскільки феномен власності впливає на усі сфери суспільного та особистого життя. Через це кожна держава прагне врегулювати відносини власності з найбільшою користю для усіх суб’єктів, закріплюючи важливість дотримання та захисту права власності у правовий спосіб, як це зроблено, наприклад, у Конституції та законах України. Водночас слід визнати, що Україна не оминула системних та тривалих проблем, пов’язаних з повагою держави до цього права, частину яких вона намагалася вирішити у 2014 р.

В першу чергу можна відзначити дії держави щодо вдосконалення системи дер­жавної реєстрації прав власності на нерухоме майно, зокрема щодо реєстрів власності та покращення процедурних аспектів реєстрації нерухомості. Але на сьогодні ще важко говорити як про створення ефективної системи, так й про оптимальні строки реєстрації майна.

Складніше виглядають справи із судовим захистом права на мирне володіння своїм майном. За українською традицією ефективний судовий захист або «не захист» власності частіше є інструментом політичного чи іншого тиску, ніж спосіб для кожного захистити своє право, що окреслює досить великий обсяг роботи для держави в галузі справедливого розгляду справ, які стосуються власності.

Також існують суттєві проблеми із безпосереднім виконанням судових рішень, які захищають власність, оскільки виконуються лише 30% рішень українських судів. Особливо це актуально щодо рішень, які стосуються держави як боржника, про що додатково свідчить велика кількість справ проти України в Європейському Суді з прав людини. Поглиблює проблему невиконання судових рішень існування різноманітних мораторіїв на стягнення майна з боржників, які відносяться до певної сфери або відносяться до державної власності.

Не вирішеними в цьому році залишилися проблеми примусового вилучення земель з мотивів суспільної необхідності, а також питання, пов’язанні із забезпечення права на мирне володіння своїм майном власниками земельних ділянок. Крім того, існування мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення продовжує бути дуже суттєвим ризиком щодо забезпечення та захисту цього права.

2. Гарантії права власності

2.1. Державна реєстрація прав власності на нерухоме майно

Минуло вже більше двох років відтоді, як 1 січня 2013 року набула чинності нова процедура державної реєстрації прав власності на нерухоме майно і землю, відповідно до якої повноваження реєструвати ці права передали від бюро технічної інвентаризації (БТІ) та управлінь Держземагентства до Державної реєстраційної служби України (Укрдержреєстр) та її територіальних підрозділів. Інформацію про всі об’єкти нерухомого майна об’єднали в Державному реєстрі речових прав.

Ці зміни сприяли підвищенню рейтингу України, які стосуються системи реєстрації прав на нерухоме майно, зокрема, згідно з рейтингом Світового Банку Doing Business 2014 року Україна за цим показником зі 148 місця в 2013 році перейшла на 97 місце в світі.[2]

Таблиця 1. Процедури реєстрації прав власності на нерухоме майно, 2014 рік[3]

Країна

Місце у світовому
рейтингу 2014

Кількість
процедур

Кількість днів
реєстрації

Витрати, % вартості майна

Грузія

1 (1)

1

2

0,05%
(90 USD, 1 робочий день)

Білорусь

3 (3)

2

10

0,03%
(50 USD, 2 робочих дні)

Вірменія

5 (4)

3

7

0,10%

Литва

6 (5)

3

2

0,80%
(1,6%, 1 робочий день)

Киргизстан

9 (11)

4

6

0,30%
(145 USD, 1 робочий день)

Азербайджан

13 (9)

4

11

0,50%

Естонія

15 (14)

3

18

0,50%

Росія

17 (46)

4

22

0,10%

Казахстан

18 (28)

4

23

0,10%

Молдова

19 (16)

5

6

0,90%

Латвія

33 (31)

5

18

2,00%

Україна

97 (148)

8

45

1,90%

Європа та Центральна Азія

6

26

2,80%

За оцінками Світового Банку кількість реєстраційних процедур в Україні зменшилася з 10 до 8, їхня середня тривалість — з 69 до 45 днів, а вартість реєстрації — з 3,7% до 1,9% вартості нерухомого майна.

Проте, попри значні зміни щодо указаних — далеко не повних — показників якості реєстрації нерухомого майна, середні показники регіону Європи та Центральної Азії вдалося перевищити лише щодо вартості реєстраційних процедур. Україна поки що залишається аутсайдером серед пострадянських країн, які не припиняють значні реформи у цій сфері.

Щодо 2014 року, то переформатування цілої системи відбувалося поволі і не так стабільно, як про це рапортував Мін’юст. З метою чергового покращення процедури Кабінет міністрів України 12 лютого 2014 року змінив вимоги щодо держ­реєстрації прав на нерухоме майно.[4] Основним нововведенням стала альтернатива при поданні документів для проведення державної реєстрації прав. Окрім безпосереднього звернення заявником, з’явилася можливість надсилати до Укрдержреєстру нотаріально завірені документи поштою або кур’єрською службою.

Нарешті було врегульоване питання проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно замість втрачених, пошкоджених або зіпсованих свідоцтв або державних актів на право власності на землю, виданих компетентними органами до 1 січня 2013 року. Раніше такої процедури взагалі не було передбачено. Будинки, побудовані ще за часів СРСР, забезпечуються проведенням державної реєстрації права державної та комунальної власності на об’єкти нерухомого майна. Крім того, відкривається доступ до реєстрів, що функціонували до 1 січня 2013 року: в тому випадку, якщо відомості про реєстрацію відсутні в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Також серед новацій слід вказати проведення одночасної реєстрації права власності та речових прав, похідних від права власності, на підставі однієї заяви про державну реєстрацію прав, подати яку зможе як власник, так і правонабувач (досі подавались дві різні заяви).[5]

Але одночасно потрібно зазначити, що хоча спростити реєстрацію нерухомого майна ці нововведення справді якось можуть, але найголовнішу проблему — строки реєстрації — вони все одно не вирішать. Якщо дозволити відправляти заяви поштою, то знімається проблема черги, але не знімається проблема швидкості проведення реєстраційних дій. Крім того, іноді реєстратор у нестандартній ситуації, не знаючи, як йому вчинити, відмовляє у вчиненні дій без конкретизації причин, що саме його не влаштовує в документах.[6]

В більшості експерти оцінюють всі ці зміни як позитивні, але не як революційні, визначаючи при цьому, що більшість нових правил є технічними, такими, що уточнюють та деталізують певні процеси.

Також зазначається, що є й інші не дуже позитивні моменти. За чинною процедурою, щоб зареєструвати права на нерухомість, можна було йти в багатьох випадках до нотаріуса, а не до державного реєстратора. Технічно нотаріус може перенести стару реєстрацію в новий реєстр, зокрема для цілей посвідчення нотаріусом договору з такою нерухомістю. За новою процедурою нотаріус також може зареєструвати право власності на об’єкт, який був зареєстрований раніше, але лише в разі, якщо він одночасно реєструє похідне право, тобто угода дійсно відбувається. Формально реєстрація прав у державного реєстратора має відбуватися і дешевше, і швидше, ніж у приватного нотаріуса. Якщо подивитися на реальну ситуацію, то реєстратори просто не справлялися з роботою, були довжелезні черги, відмови, непорозуміння з документами, які необхідно подавати, тощо. Неможливо виключити й корупційну складову. Нотаріус — це трошки дорожче, але надійніше. Зараз з цим борються. Можливо, це відповідає духу закону, але, з іншого боку, це ускладнить життя для ринку і дещо монополізує становище Укрдержреєстру».[7]

При ухваленні нового порядку також було не враховано, що для реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва новий порядок передбачає обов’язкове подання дозволу на будівництво. При цьому невирішеною залишається ситуація, коли право власності на такий об’єкт реєструється не забудовником, а особою, яка придбала його у забудовника, але ніколи не отримувала дозволу на будівництво.

До сьогодні залишається проблема реєстрації прав власності на магістральні та промислові трубопроводи (в тому числі газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв’язку, залізничні колії. Однією із причин цієї проблеми є те, що в наказі Міністерства юстиції передбачено, що газопроводи є нерухомим майном, а тому мають реєструватися відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»[8]. Аналогічні проблеми виникають також при розгляді статусів таких видів майна, як автомобільні дороги, електричні та теплові мережі, мережі зв‘язку, залізничні колії.

Водночас державна реєстрація прав на трубопроводи, автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв’язку, залізничні колії є проблематичною і практично неможливою. Однією з причин є та, що об’єкти газопроводів розташовані, як правило, на території вулиці, декількох вулиць, населеного пункту, між населеними пунктами.

Крім того, часто неможливо безспірно визначити, рухомим чи нерухомим майном є газорозподільні мережі, що складаються з різних у відношенні пов’язаності із землею елементів, зокрема, якщо одні частини складної речі, якою є газорозподільні мережі, можуть бути віднесені із значними застереженнями до нерухомих, то інші — за будь-яких умов є рухомими.

Окрім зазначеної проблеми існує ще одна, не менш болюча, яка стосується різноманітних лінійних об’єктів. Ця проблема полягає в тому, що наразі чужі земельні ділянки під такими об’єктами використовуються без будь-яких правових підстав. Це стосується як тих об’єктів, які мають зв’язок з землею на території чужих земельних ділянок, так і тих, що такого зв’язку не мають (наприклад, лінії електропередач, що проходять над чужими земельними ділянками, якщо їх опори розташовані поза межами цих ділянок).[9]

Слід також відмітити, що зберігається актуальність проблеми некомпетентності реєстраторів. Банальним, але показовим є приклад, коли особа, яка отримала Державний акт на земельну ділянку, не змогла провести державну реєстрацію прав на цю ділянку у зв’язку із тим, що реєстраційною службою була допущена помилка при внесенні даних цієї особи до Державного земельного кадастру.[10]

Важливим у контексті забезпечення права на мирне володіння своїм майном є питання функціонування державного реєстру прав на нерухоме майно. Вже давно експертами зазначається необхідність відкритого доступу до цього реєстру. Лише 14 жовтня 2014 року Верховною Радою України був здійсненний важливий крок на шляху до цього, ухваливши в цілому Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо визначення кінцевих вигодоодержувачів юридичних осіб та публічних діячів». Новий закон встановлює не лише обов’язок розкриття усіма юридичними особами інформації про людей, які мають вирішальний вплив на управління чи діяльність компанії, але також передбачає відкриття Дер­жавного реєстру прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Так, з набуттям чинності закону, будь-яка фізична або юридична особа зможе отримати відомості щодо конкретних об’єктів нерухомого майна в електронній формі через офіційний сайт Укрдержреєстру або через письмове подання. Водночас, отримати одразу інформацію про всі зареєстровані права конкретної особи («пошук за суб’єктом права») зможуть лише представники органів влади.[11]

2.2. Гарантії судового захисту права власності

Судовий захист прав власників від будь-якого неправомірного втручання — одне із найважливіших завдань держави. Аналіз показників роботи господарських судів за останні два роки показує, що у 2013 р. перервалася стала тенденція щодо зменшення кількості звернень до господарських судів із позовами про захист права власності. Натомість зберігається тенденція до зменшення кількості задоволених повністю або частково позовних вимог у справах цієї категорії.

Динаміка розгляду господарськими судами спорів,
пов’язаних із захистом права власності

У 2013 році господарські суди розглянули 2000 справ, пов’язаних із захистом права власності. За результатами їх розгляду задоволено повністю або частково тільки 49% позовних вимог (у 2012 році — 64,6%, у 2011-му — 71,8%).

Підставами для звернення з позовами цієї категорії у 2013 році були:

— визнання права власності (1200), з яких обґрунтованими повністю або частково визнано 51,3%;

— витребування майна з чужого незаконного володіння (300), з яких обґрунтованими повністю або частково визнано 52,2%;

— усунення перешкод у користуванні майном (300), з яких обґрунтованими повністю або частково визнано 46,3%.

Потрібно зазначити, що українське законодавство передбачає досить велику кількість засобів захисту прав власності. Проте багато з них чітко не регламентуються, що призводить до виникнення спірних питань і суперечностей при їх застосуванні, зокрема судовою владою.[12]

Також ускладнює захист прав власності порушення судами розумних строків розгляду справ. З аналізу наданих судами відомостей випливає, що основними причинами порушення розумних строків розгляду цивільних справ є неявка сторін та їх представників у судове засідання, а також тривалий термін проведення судових експертиз. Має місце й безпідставне задоволення клопотань, які подаються сторонами без належного обґрунтування.[13]

Цивільне судочинство. Порушення розумних строків

Регіон

Кількість справ,
які перебувають
у провадженні місцевих
загальних судів
понад 1 рік

Кількість справ,
які перебувають
на розгляді
в апеляційній інстанції
понад 4 місяці

АР Крим

39

40

Вінницька обдасть

215

8

Волинська область

15

8

Дніпропетровська область

1490

197

Донецька область

113

0

Житомирська область

387

31

Закарпатська область

247

83

Запорізька область

266

49

Івано-Франківська область

429

15

Київська область

172

24

Кіровоградська область

30

28

Луганська область

562

15

Львівська область

1201

97

Миколаївська область

134

9

Одеська область

1386

131

Полтавська область

45

13

Рівненська область

107

3

Сумська область

66

3

Тернопільська область

34

2

Харківська область

560

77

Херсонська область

9

15

Хмельницька область

87

13

Черкаська область

189

33

Чернівецька область

101

19

Чернігівська область

12

7

м. Київ

845

188

м. Севастополь

148

21

Всього

8889

1129

3. Невиконання рішень суддів, що захищають власність

Виконання рішення суду є невід’ємною частиною права на справедливий суд, а правильне застосування судами процесуального законодавства, пов’язаного з виконанням судових рішень, є визначальним з огляду на дотримання зокрема права на мирне володіння своїм майном.

Водночас невиконання судових рішень в Україні, які захищають власність на жаль, стало чи не національною традицією. Особливо це стосується рішень, якими кошти стягнуто з державного бюджету. Процедура виконання таких судових актів, як правило, затягується на роки.

Примусове виконання рішень судів здійснює Державна виконавча служба (ДВС), центральний орган виконавчої влади, діяльність якого скеровує Мін’юст. Культура підкорення судовому рішенню в Україні досить низька. Навіть державні органи та їх посадові особи, програвши в суді, оскаржують вочевидь справедливе рішення аж до останньої інстанції та всіляко ухиляються від його виконання.[14] Годі й казати — більшість рішень про стягнення коштів, зобов’язання боржника вчинити певні дії або утриматися від їх вчинення виконуються примусово. Зважаючи на ці чинники, середнє річне навантаження на одного державного виконавця становить кілька тисяч проваджень.

За одним провадженням державний виконавець може виносити низку постанов, направляти платіжні вимоги до банків, що обслуговують боржника, виявляти рухоме і нерухоме майно, описувати його і вилучати, залучати суб’єкт оціночної діяльності для його оцінки, передавати його на реалізацію, проводити уцінку.

Зарплата державного виконавця становить близько 2 тис грн. При цьому у нього можуть перебувати виконавчі провадження із стягнення мільйонних сум, а у відділі примусового виконання рішень — мільярдних обсягів коштів. Чи будуть вони стягнуті, залежить від оперативності та сумління цього державного чиновника.

Закон «Про виконавче провадження» надає державному виконавцю дискреційні повноваження, які є підґрунтям для корупції. Це не влаштовує ні бізнес, ні громадян, які роками не можуть домогтися стягнення належного їм за судовим рішенням.

Статистика стягнень свідчить, що робота органів виконавчої служби вкрай неефективна. Так, у 2013 році в органах ДВС знаходилося на виконанні понад 8 млн. справ на 440 млрд. грн. Середній відсоток стягнення — лише 4% або 20 млрд. грн.[15]

Слід сказати, що держава як боржник за судовим рішенням поводить себе не краще за приватного боржника. Відтак, невпинно росте кількість скарг до Європейського суду з прав людини щодо невиконання рішень судів.

Україна посідає третє місце за кількістю заяв, які знаходяться на розгляді Європейського суду з прав людини. Станом на 31 грудня 2013 року на розгляді Європейського суду перебувало 13 284 заяв, поданих проти України, що становить 13,3% від загальної кількості заяв у Суді. Найбільша кількість заяв проти України, за яким у 2013 році були прийняті рішення по суті, стосуються системної проблеми невиконання (тривалого невиконання рішень національних судів).[16]

Одним із прикладів таких справ є справа АТ «Індустріалекспорт» в якій на момент постановлення Європейським судом рішення держава Україна не виконувала своїх зобов’язань перед заявником протягом 17 років — за рішенням Міжнародного комерційного арбітражного суду та 7 років — за рішенням Господарського суду м. Києва. Причому причиною їх невиконання уповноважені державні органи називають відсутність бюджетних коштів. Це є стандартною відмовкою в процесі виконання судових рішень, боржником за якими виступає держава.[17]

Іншим прикладом є справа Кириченко С. Г., де було порушено право власності на мільйони гривень і вже більше 10 років рішення українського суду не виконується. Тут потрібно зазначити, що навіть рішення Європейського суду з прав людини по цій справі не змінило ситуацію із виконанням цього рішення національного суду.[18]

Багато справ в Європейському суді стосуються проблеми невиконання рішень українських судів по соціальних справах, які пов’язані з тим, що держава не виконує свої зобов’язання по забезпеченню законодавчих гарантій щодо соціально-економічних прав.

З метою вирішення цієї проблеми Верховна Рада України ще 5 червня 2012 року прийняла Закон «Про гарантії держави щодо виконання судових рішень». Згодом, 19 вересня 2013 року, Верховна Рада Законом № 583-VII доповнила розділ II «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону. Але як зазначалось правозахисниками в Щорічних доповідях «Права людини в Україні»[19] ці дії держави кардинально не вирішували проблеми, оскільки містили численні недоліки і не враховували важливі аспекти виконання судових рішень.

3 вересня 2014 року Кабінет міністрів України здійснив наступну спробу змінити ситуацію на краще. Так, було прийнято Постанову якою затверджено Порядок погашення заборгованості за рішеннями суду, виконання яких гарантується державою.

Міністр юстиції України П. Петренко щодо цієї Постанови заявив, що Уряд зайняв принципову позицію розрахуватися за всіма зобов’язаннями за рішеннями судів. Мова йде про 2 мільйони українців, які мали відповідні права на пільги і отримали відповідні рішення судів, які не виконувалися протягом багатьох років.[20]

Відповідно до цієї Постанови усі громадяни, які мають на руках рішення судів, повинні звернутися до органів ДВС, щоб їх внесли до відповідного реєстру. «Після формування реєстрів, в межах коштів, які є в державному бюджеті, ми будемо виплачувати людям кошти, які вони за законом мають право отримати», — зазначив Міністр юстиції України.[21]

Попри певний позитив від цього кроку і вирішення деяких процедурних проблем є суттєві сумніви щодо реальності виконання цих обіцянок, оскільки поки що в бюджеті не прописано достатньої кількості фінансових ресурсів, які мають бути виділені на ці цілі. А якщо цієї ключової проблеми не буде вирішено, то відповідно судові рішення можуть і надалі залишатимуться не виконаними і роками будуть знаходитися у відповідному реєстрі.

Суттєвим негативом щодо забезпечення права на мирне володіння своїм майном є наявність в Україні мораторії в щодо стягнень на майно. Так, державою було продовжено мораторій на порушення справ про банкрутство підприємств ПЕК, який було введено ще 23.06.2005 р. строком лише до 31 грудня 2006 року, але неодноразово продовжувався. Застосування цього мораторію не дозволяє стягувати борги з неплатоспроможного боржника в процедурах банкрутства, натомість, дозволяє невизначеному колу осіб за ознакою галузевої приналежності («підприємства паливно-енергетичного комплексу»), легально не сплачувати борги за своїми зобов’язаннями, ухилятися від сплати податків, викривляти конкурентне середовище, що негативно впливало на рівень виконання контрактів в Україні, рівень захищеності прав кредиторів, погіршує інвестиційну привабливість вітчизняної економіки та створює колосальні корупційні ризики»[22].

Кожного разу, коли за попередніх складів Верховної Ради приймалося рішення про продовження цього мораторію, народні депутати вимагали від Уряду надати перелік цих підприємств. Жодного разу Уряд такий перелік Верховної Ради не надав. Відтак, зазначений мораторій працював у тіньовому та ручному режимі, так би мовити, «для своїх».

Існування цього та інших мораторіїв встановлених законодавцем — це одна з причин низької ефективності стягнення боргів з неплатоспроможних боржників. В світлі цього, Україна не отримала очікуваного покращення показників індикатора «Врегулювання неплатоспроможності» у щорічному дослідженні Світового Банку «Ведення бізнесу — 2014» (зайняла за цим показником 162 місце) та навіть погіршила свої позиції на 5 пунктів (в минулому році відбувся приріст на 1 пункт). Погіршення рейтингу відбулося через зниження коефіцієнту стягнення (центи на долар) — сума відшкодування кредитору в 2014 році становить 8,2 (в 2013 році — 8,7).[23]

4. Діяльність органів влади щодо обмеження права власності

4.1. Вилучення майна приватної власності для суспільних потреб

Залишається не вирішеною проблема із викупом земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб, яка пов’язана з нечіткістю понять визначених у Законі «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності», а також оцінки майна, яке вилучається.

Також у 2014 р. набула особливої важливості проблема вилучення майна на військові цілі. Так, велика кількість підприємств в Україні зіткнулися з вимогами надання автомобілів на вимогу військкомату, які базувалась на Законі «Про мобілізаційну підготовку та мобілізацію». Цим Законом визначено обов’язки підприємств щодо мобілізаційної підготовки та мобілізації. Зокрема, підприємства зобов’язані надавати під час мобілізації будівлі, споруди, транспортні та інші матеріально-технічні засоби Збройним Силам України, іншим військовим формуванням, Оперативно-рятувальній службі цивільного захисту згідно з мобілізаційними планами з наступним відшкодуванням їх вартості в порядку, встановленому законом.

Але порядок відшкодування так і не був затверджений. Що ж до порядку виконання військово-транспортного обов’язку, то такий порядок є. Положення про військово-транспортний обов’язок давно затверджено Постановою Кабінету Міністрів України № 1921 від 28.12.2000 р. Положення діє й сьогодні та поширюється на підприємства всіх форм власності. При цьому додатком 1 до Положення визначено Основні вимоги до транспортних засобів, призначених для передачі військовим формуванням на період мобілізації та у воєнний час. У якому технічному стані необхідно повернути транспортні засоби їх власникам, як і обов’язку їх повернути — Положенням не визначено. Якими документами оформлюється приймання-передача транспортних засобів, хто їх підписує — наразі запитання без відповіді.

Найяскравішим фактом є те, що ні Законом, ні Положенням, ні чим іншим не визначено обов’язку держави повернути передане у зв’язку з мобілізацією майно приватних осіб. Захоче держава повернути, то поверне. Не захоче — вибачайте. Зате не забули про відповідальність, якій присвячено статтю 210-1 Кодексу України про адміністративні правопорушення.[24]

Фактично ця ситуація показує відношення держави до поваги права приватної власності і ставить під сумнів дієвість положень щодо відшкодування вартості вилученого для суспільних потреб майна.

4.2. Розподіл земельних ділянок за цільовим призначенням

Існуючий адміністративний порядок встановлення і зміни цільового призначення земельних ділянок не дає права власнику земельної ділянки вільно користуватись і розпоряджатись такою ділянкою для задоволення тих чи інших потреб і реалізовувати гарантоване Конституцією України право власності на землю. Серед перешкод реалізації суб’єктивних земельних прав можна виокремити, по-перше, цільове призначення ділянки, яке зазначається в правовстановлюючому документі не у відповідності до категорії земель, а згідно її функціонального призначення, що встановлено Класифікацією видів цільового призначення земель, легітимність якого, м’яко кажучи, викликає сумніви.[25] Визначене у такий спосіб цільове призначення земельної ділянки значно звужує можливості власника, заганяючи його в рамки чітко визначеної, вузької мети використання. Так, наприклад, отримання у власність земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку в межах земель житлової та громадської забудови створює значні перешкоди власнику для її використання в комерційних цілях в межах тієї ж категорії земель. До того ж, порядок зміни цільового призначення, визначений Земельним кодексом України, передбачає складну процедуру, подібну до процедури набуття права власності на землю. Зокрема, як і процедура безоплатного отримання земельної ділянки, що визначена ч. 6–10 ст. 118 Земельного кодексу України, процедура зміни цільового призначення передбачає розробку та погодження такого проекту, прийняття рішення про його затвердження і, на цій підставі, виготовлення нового правовстановлюючого документа на земельну ділянку, що обмежує можливості власника у вільному та мобільному прийнятті рішення щодо порядку використання земельної ділянки. Проблемою в цьому випадку є сам факт проходження громіздкої і тривалої в часі процедури у разі відсутності нормативних обмежень щодо використання земельної ділянки для тих чи інших потреб.[26]

4.3. Передання земельних ділянок у приватну власність із порушенням норм
Земельного кодексу України

Аналізуючи судову практику, слід звернути увагу на судові рішення, якими дер­жавні акти на право приватної власності на земельну ділянку визнаються недійсними з огляду на отримання власниками таких ділянок з порушенням норм чинного законодавства.[27] В якості прикладу можна навести прецеденти визнання недійсними державних актів на право приватної власності на земельну ділянку, що були видані на підставі незаконних рішень міських рад (передання у приватну власність земель комунальної власності).[28] Подібна ситуація мала місце, коли за рішенням Київської міської ради земельна ділянка, що належала територіальній громаді м. Києва, була передана у приватну власність. Проект такого рішення про передачу у власність земельної ділянки Головним управлінням земельних ресурсів КМДА не готувався та на розгляд міської ради не направлявся, що свідчить про те, що відповідне рішення було прийняте з порушенням встановленої Земельним кодексом України процедури. У 2014 р. Апеляційний суду м. Києва визнав незаконним рішення Київської міської ради та право власності на спірну земельну ділянку визнав за територіальною громадою м. Києва.[29] На жаль, практика передання земельних ділянок у приватну власність із порушенням вимог, встановлених законодавством є, на сьогодні, досить поширеною. Більше того, далеко не завжди факти таких порушень виявляються уповноваженими на те органами та оскаржуються у судовому порядку. Іноді навіть звернення до суду не гарантує захисту порушених прав у сфері земельних правовідносин, а законні рішення зацікавлені сторони можуть отримати лише після подання скарги до апеляційної або касаційної інстанції.

4.4. Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення

У 2014 р. продовжувалась дія мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. До того ж, у липні цього року робочою групою Держземагенства було висловлено пропозицію заборони продажу землі сільгосп призначення та визначення мінімального терміну її оренди не менше 10 років. Як відзначив Голова Держземагенства, «повна заборона на продаж земель сільськогосподарського призначення, законодавче закріплення шляхів і правових механізмів подальшого розвитку відносин сільськогосподарського землекористування та встановлення мінімального терміну оренди земель сільськогосподарського призначення закладе надійні підвалини сталого розвитку земельних відносин».[30]

Водночас, слід звернути увагу на те, що дія заборони на відчуження та зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення обмежує права власників земельних ділянок, які гарантуються Конституцією України (ст. 41) та Земельним кодексом України (ч. 1 ст. 90). Більше того, обмеження чи навіть позбавлення власників можливості розпоряджатися їхніми земельними ділянками фактично в багатьох випадках означає позбавлення власника більшої частини благ, які могло б принести йому здійснення права власності. Саме це матиме місце, наприклад, тоді, коли особа володіє лише невеликою за площею ділянкою сільськогосподарського призначення, яку економічно недоцільно використовувати за цільовим призначенням. Середній розмір земельної частки (паю) в Україні складає 4 га. У той же час, наприклад, за даними вчених Інституту аграрної економіки, оптимальний розмір; наприклад, господарства зернового та зерново-буряківничого напрямів визначається на рівні 300–400 гектарів, а при розмірі фермерського господарства у 55 гектарів тваринництво у ньому буде збитковим. Можна сперечатися про конкретний розмір економічно рентабельного фермерського господарства, але те, що цей розмір більший від 4 га — безсумнівно.

Схожа ситуація буде у випадку, коли особа через похилий вік (більшість власників земельних часток (паїв) — пенсіонери) не здатна сама обробляти землі сільськогосподарського призначення. У таких випадках заборона продати земельну ділянку означає, що від свого майна — земельної ділянки — власник не може отримати нормального економічного ефекту. Слід зважати, що у сучасних умовах здача земельної ділянки в оренду не може компенсувати втрат від неможливості продати земельну ділянку, оскільки ставки орендної плати є мізерними. Наприклад, за офіційними даними Державного комітету України із земельних ресурсів, упродовж І кварталу 2009 року укладено 4559,3 тис. договорів оренди земельної частки (паю), з яких більшість — 3099,6 тис. (68%) з розміром орендної плати від 1,5% до 3%. Порівняймо цифру 1,5–3,0% із процентними ставками банків за строковими депозитами фізичних осіб: за даними Агентства «Thomson Reuters» (які використовуються НБУ України), за депозитами в національній валюті строком на рік станом на 16.06.2012 вони складають 16,61% (звичайно, протягом часу існування мораторію були і вдвічі вищі ставки). Основною причиною мізерних ставок по оренді земель сільсько­господарського призначення якраз і є мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення. Отже, встановлення мораторію призвело до заподіяння власникам земельних ділянок сільськогосподарського призначення значних матеріальних збитків, які, в принципі, можливо обчислити і довести. Проте найголовніше все-таки те, що мораторій вихолощує саму сутність права власності, не дозволяючи не лише розпорядитися, а і взагалі отримати нормальний економічний ефект від земельної ділянки (земельної части (паю)).[31]

Незважаючи на те, що мораторій був запроваджений з метою консолідації земель сільськогосподарського призначення в руках їхніх господарів і, таким чином, гарантування використання цієї категорії земель тільки за цільовим призначенням, проте де-факто запровадження мораторію сприяло процвітанню різних схем його обходу, тінізації ринку земель. Слід зазначити, що у 80% випадків учасники ринку земель сільськогосподарського призначення обходять мораторій цілком легальними способами, які можна простежити з аналізу норм земельного законодавства. Зокрема, на сьогодні існують такі способи відчуження земель сільськогосподарського призначення, як спадок, обмін, вилучення для суспільних потреб, договір оренди земельної ділянки, довіреність, договір емфітевзису, застава, продаж земельної ділянки частинами.[32]

Таким чином, на сьогодні, дія мораторію на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення практично втрачає сенс, оскільки така заборона, як правило, лише шкодить власникам земельних ділянок та часток, а також гальмує розвиток сільськогосподарського сектору загалом.[33]

5. Рекомендації

1. Створити прозору й ефективно працюючу систему державної реєстрації прав на нерухоме майно.

2. Удосконалити захист прав власників земельних ділянок, створити механізми протидії силовому захопленню цих земель, прийняти законодавчі акти, які б урегулювали основні аспекти функціонування ринку землі.

3. Забезпечити існування ефективного судового захисту прав власників і, зокрема, здійснити заходи щодо вирішення проблеми невиконання рішень національних судів, що захищають власність, у тому числі вдосконалити судовий контроль за виконанням рішень судів, а також припинити дію мораторіїв щодо примусового продажу майна державних підприємств. Крім того, забезпечити якнайшвидшу реалізацію положень ЗУ «Про гарантії держави щодо виконання судових рішень» і виділення достатніх фінансових ресурсів на його виконання.

4. Удосконалити систему контролю за дотриманням законодавства під час процедури приватизації земельних ділянок та сприяти прозорості таких процедур.

5. Поетапно зняти мораторій на відчуження та зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Сприяти прийняттю Закону «Про ринок земель».

6. Удосконалити механізм зміни цільового призначення земельних ділянок та встановити чіткі критерії, за допомогою яких визначатимуться можливості або обмеження у використанні земельної ділянки.

7. Сприяти прозорості і спрощенню процедур здійснення будівництва житла, а також забезпечити дотримання прав інвесторів у цій сфері.

8. Здійснити врегулювання проблеми вилучення земель і житла з мотивів суспільної необхідності в чіткій відповідності до Конституції і взятих Україною на себе міжнародних зобов’язань.

9. Здійснити заходи щодо недопущення порушень прав власності з боку органів внутрішніх справ.

10. Вдосконалити процедуру відшкодування щодо майна наданого ЗСУ під час мобілізації.

[1] Розділ підготовлений М. Щербатюком, УГСПЛ.

[2] www.doingbusiness.org

[3] Як за процедурами реєстрації не загубити право власності:

 http://pravovakrayina.org.ua/partner_news/як-за-процедурами-реєстрації-не-загуб/

[4] Постанова № 868 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

[5] Зареєструвати нерухомість з нового року буде легше, але довше — юрист:

www.radiosvoboda.org

[6] Новий порядок держреєстрації прав на нерухоме майно: плюси і мінуси:

 http://ua.racurs.ua/429-novyy-poryadok-derjreiestraciyi-prav-na-neruhome-mayno-plusy-i-minusy

[7] Новий порядок держреєстрації прав на нерухоме майно: плюси і мінуси:

ua.racurs.ua

[8] Наказ Міністерства юстиції України «Про затвердження Методичних рекомендацій стосовно визначення нерухомого майна, що знаходиться на земельних ділянках, право власності на які підлягає державній реєстрації» від 14 квітня 2009 року № 660/5.

[9] Висновок щодо проекту Закону України «Про внесення змін до статті 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (реєстр. № 3895 від 16.01.2014р.,) www.commerciallaw.com.ua

[10] Рішення Чортківського районного суду Тернопільської області від 03 червня 2014 р. // Єдиний державний реєстр судових рішень reyestr.court.gov.ua

[11] Народні депутати відкрили Державний реєстр нерухомості www.medialaw.kiev.ua

[12] Судовий захист права власності у сфері економічних правовідносин:

zib.com.ua

[13] Коли й року недостатньо:

zib.com.ua

[14] Присяжні виконавці судових рішень:

www.epravda.com.ua

[15] Там само.

[16] Україна посідає третє місце за кількістю заяв до ЄСПЛ:

dt.ua

[17] Стягнення через Страсбург:

zib.com.ua

[18] Справа «Кириченко С. Г. проти України» www.ipu.ho.ua

[19] Щорічна доповідь «Права людини в Україні — 2013» helsinki.org.ua

[20] Унормоване невиконання:

zib.com.ua

[21] Там само.

[22] АПУ підтримує відхилення мораторію на порушення справ про банкрутство підприємств ПЕК:

www.uba.ua

[23] АПУ підтримує відхилення мораторію на порушення справ про банкрутство підприємств ПЕК:

www.uba.ua

[24] Мобілізація: давати чи не давати? Про надання (ненадання) автомобілів на вимогу військомату:

law-center.com.ua

[25] Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель: Наказ Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року № 548 // Офіційний вісник України. — 2010. — № 85 (15.11.2010). — ст. 3006.

[26] Костяшкін І. Правове забезпечення соціальної функції при розподілі земель за цільовим призначенням:

papers.univ.kiev.ua

[27] Див. «Підробили рішення сесії про незаконну передачу землі у приватну власність»:

 #.VEUb-fmsWSo

«У Карпатському національному природному парку незаконно приватизували 1 гектар землі»:

galka.if.ua

[28] Рішення Старосамбірського районного суду Львівської області від 29 липня 2014 року //

 http://reyestr.court.gov.ua/Review/40209797

[29] Рішення Апеляційного суду міста Києва від 26 лютого 2014 року //

www.reyestr.court.gov.ua

[30] Держземагенство пропонує назавжди заборонити продаж земель сільськогосподарського призначення:

www.5.ua

[31] Мораторію — ні! www.amm.org.ua

[32] Сім способів законно купити землю www.interlegal.com.ua

[33] Мораторію — ні! www.amm.org.ua