Придомовая территория ОСМД: в заложниках градостроительного планирования?
Во многих городах Украины местные власти отказываются выделять земельные участки придомовой территории объединениям сособственников многоквартирных домов (ОСМД). К числу таких городов относятся населенные пункты с высокой стоимостью земельных участков, например г. Одесса. Основная причина отказа чиновников в выделении земельного участка – отсутствие возможности выделить на местности это участок придомовой территории. Свою позицию они аргументируют следующим образом:
- в 2005 году прекратил действие «Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків» (было утверждено приказом Госкомзема, Госкомстройахитектуры, Фонда госимущества и ГоскомЖКХ от 05.04.1996);
- регулирующая вопрос придомовых территорий ст. 42 Земельного кодекса Украины недостаточно четко разрешает все основные процедурные моменты и приводит к коллизиям;
- для выделения придомовой территории необходима разработка соответствующей градостроительной документации: «проектов распределения территории квартала» или «детального плана территории».
Первый вид градостроительной документации («проект распределения территории квартала») прямо указан в ч. 4 ст. 42 Земельного кодекса Украины: «4. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.»
Ссылка на «детальный план территории», как один из вариантов установления границ земельных участков, обосновывается ст. 13 Закона Украины «О планировании и застройке территории»:
«Детальний план території розробляється згідно з генеральним планом населеного пункту та визначає:
розташування червоних ліній, ліній регулювання забудови;
розташування окремих земельних ділянок та об'єктів містобудування, вулиць, проїздів, пішохідних зон, щільність, поверховість, інші параметри забудови, містобудівні умови і обмеження забудови земельних ділянок; { Абзац третій частини першої статті 13 із змінами, внесеними згідно із Законом N 509-VI від 16.09.2008 }
розташування інженерно-транспортної інфраструктури;
принципи формування архітектурно-просторової композиції забудови;
інші вимоги, визначені державними будівельними нормами.»
С одной стороны желание чиновников иметь градостроительную документацию для определения участков придомовых территорий можно приветствовать. Но существует одно «но»: разработка такой документации идет «со скрипом» и во многом зависит от наличия немалых средств в местных бюджетах. А далеко не каждый город может выделить от нескольких сот тысяч до нескольких миллионов гривен на оплату процесса ее разработки. Поэтому ссылка чиновников на отсутствие градостроительной документации фактически на многие годы лишает ОСМД возможности оформить придомовую территорию.
Проблема бездействия местных властей в разработке и утверждении соответствующей градостроительной документации и дефицита бюджетных средств уже поднималась коалициями общественных организаций. Например, в отчете коалиции «За прозрачные и свободные от коррупции процедуры застройки» мы ставили вопрос о том, что необходимо срочно в законодательном порядке урегулировать вопрос строительства в условиях отсутствия обязательной градостроительной документации в городах (Генеральных планов; Детальных планов территорий и т.д.). Также необходимо разрешить проблему дефицита бюджетного финансирования: то ли уменьшить затраты соответствующих государственных проектных институтов, то ли предусмотреть соответствующие расходы в Государственном бюджете Украины. Как вариант – изменить механизм разработки градостроительной документации, проводя ее на местном уровне, не заказывая у разработчика.
Что делать с формально законной, но реально блокирующей процесс оформления придомовых территорий ОСМД позицией чиновников? По мнению Восточноукраинского центра общественных инициатив, необходимо заимствовать опыт тех городов, которые все же осуществляют выделение земельных участков придомовой территории. Например, в г. Краснодоне Луганской области, местная власть исходила из старых советских проектов застройки – на них указывалась также территория необходимая для обслуживания дома. В пределах этой территории, жилищно-строительным кооперативам выделили земельные участки в аренду, а ОСМД – в собственность. Если же запрашиваемый участок выходит за границы предусмотренные проектом застройки, такая земля предлагалась в выкуп на условиях аукциона (до разработки градостроительной документации).
Так называемая «уплотнительная застройка», придуманная чиновниками для строительствам там, где не разрешает старая проектная документация, на самом деле незаконна. Она не предусмотрена законодательством и обосновывается лишь на изменениях в СНиП (строительных нормах и правилах), касающихся проектировки новых объектов.
Не нужно «придумывать велосипед»: есть проектная документация – согласно предусмотренной в ней границ и выделяйте земельные участки. Хватит чиновник рассказывать о том, что она устарела и необходимо разработать новую градостроительную документацию. А пока разработаем – вы не сможете оформить земельный участок придомовой территории, и вашей землей будут распоряжаться чиновники.