пошук  
версія для друку
26.07.2008

Права людини в Україні - 2007. 14. Право власності

   

[1]

1. Загальний огляд

Дотримання права власності завжди було для України досить проблематичним через недосконалість судової системи, недоліки в регулюванні житлових і земельних відносин, відсутності реєстрації права власності на багато об’єктів. Цей рік не став виключенням із загальної тенденції останніх років до погіршення ситуації.

Зазначимо основні моменти, на які варто звернути увагу. В першу чергу слід наголосити на проблемі виконання рішень судів, як на одну із базових, що стосується захисту права власності. Дуже важливо посилити судовий контроль за виконанням рішень, оскільки на сьогодні неефективно використовується контрольна функція суду, особливо коли йдеться про неналежне здійснення державними виконавцями своїх обов’язків щодо виконання судових рішень. Фактично існує парадоксальна ситуація, коли навіть на законодавчому рівні держава більшою мірою захищає боржника, а не стягувача, і відкриває йому законні можливості для ухилення від виконання судових рішень. Крім того, ще й досі установлено мораторій щодо примусового продажу майна державних підприємств і підприємств паливно-енергетичного комплексу, а це в багатьох випадках дуже прибуткові підприємства. Тобто продовжується практика, коли деякі суб’єкти повинні виконувати рішення суду, а для інших оголошується індульгенція.

Не менш важливо згадати те, що в цьому році так і не була сформована ефективна система реєстрації прав на різні об’єкти нерухомого майна, що в свою чергу призвело до поглиблення проблем силового захоплення земель, підприємств. Так і не було прийнято законодавчого акту, який би системно врегульовував діяльність акціонерних товариств. Не створено чітких, зрозумілих і прозорих правил приватизації. Усе це сприяє тому, що проблема рейдерства залишається актуальною.

2007 рік також не став роком закінчення мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, що стало однією з причин продовження порушень права власників на розпорядження своїм майном, а також розквіту тіньових схем продажу земель.

Поширеними залишаються афери і махінації з житлом і землею, державою не створено ефективної системи захисту від цих зловживань, а потерпілі від цих правопорушень практично залишаються сам на сам зі своїми проблемами.

Водночас крадіжка майна у дрібних розмірах, тобто до 772 грн., не визнається злочином, а це, в свою чергу, веде до незахищеності права власності людей, для яких ця сума аж ніяк не є символічною.

Неможливо оминути загрозливу ситуацію, що складається із вилученням майна для суспільних потреб. У цьому році були спроби затвердити нормативні акти, які несли явну небезпеку для прав власників земельних ділянок і житла. Зокрема, Верховною Радою України був прийнятий закон “Про викуп земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності”, який був згодом ветований Президентом. Також розглядався проект Житлового кодексу, у який було переписано багато небезпечних норм із Закону «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», що можуть значно послабити гарантії прав власників житлових приміщень.

 

2. Гарантії захисту права власності

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно

Однією з найважливіших гарантій захисту права власності є необхідність забезпечення державою прозорої й ефективно працюючої системи державної реєстрації прав на нерухоме майно. Ця система відіграє важливу роль для захисту державою прав власників, офіційного визнання і юридичного закріплення прав власників.

На сьогодні реєстрація прав на різноманітні об’єкти нерухомого майна здійснюється різними органами й у різних базах даних, а реєстрація прав на окремі види майна взагалі не передбачена. Так, скажімо, реєстрацію прав на земельні ділянки здійснюють органи з питань земельних ресурсів, реєстрацію права власності на нерухоме майно, що розміщується на земельних ділянках, проводять бюро технічної інвентаризації, реєстрацію заборон та арештів на відчуження об’єктів нерухомого майна, іпотеку нерухомого майна здійснюють нотаріуси.[2]

1 липня 2004 року був підписаний Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень". Законом було визначено, що в Україні формується та діє єдиний Державний реєстр прав, який базується на державному обліку земельних ділянок усіх форм власності та розташованого на них іншого нерухомого майна, реєстрації речових прав на об’єкти нерухомого майна, їхніх обмежень та правочинів щодо нерухомого майна. Проте цей закон не реалізований.

Щоправда, цим законом не передбачається інтеграція бази даних Державного реєстру прав з базами даних таких реєстрів, як Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державний реєстр правочинів, Державний реєстр іпотек, що явно свідчить про неможливість абсолютного наповнення Державного реєстру прав.

Крім того, на сьогодні Державний реєстр іпотек та Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна є "відкритими" реєстрами, тобто, витяги з них можуть отримати будь-які фізичні та юридичні особи. У той же час, згідно із законом установлюється обмежене коло осіб, які мають право отримання інформації з Державного реєстру прав. Тобто ці реєстри повинні перейти в практично закритий режим, що обмежить наявний обсяг права на інформацію.

У 2007 році Президентом України було накладено вето на Закон України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно". Концептуальною ідеєю зазначених змін було покладення прав щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та їхніх обмежень на Міністерство юстиції й створення в ньому єдиної системи реєстрації цих прав. Але, водночас, визначені цим законом зміни могли призвести до ускладнення реалізації права власності на нерухоме майно, у тому числі на земельні ділянки.

Отже, в Україні фактично нічого не змінюється в дуже складній ситуації, пов’язаній з реєстрацією прав на нерухоме майно, і фактично ситуація погіршується.

Ще однією проблемою в забезпеченні захисту права власності на нерухоме майно є відсутність чіткого правового регулювання скасування колективної власності та існування кількох законодавчих актів, які по-різному регулюють це питання. Так, нещодавно втратив силу Закон України "Про власність" і, відповідно, припинили свою дію загальні норми щодо права колективної власності. Проте законодавець не передбачив перехідні норми при скасуванні цієї форми власності, зокрема, у контексті реєстрації прав, що призводить до неузгодженостей і численних конфліктів.

 

Захист права власності на корпоративні права

Ще однією з найбільш актуальних проблем України є забезпечення належного рівня захисту прав власності при недружніх поглинаннях підприємств. За оцінкою Світового банку, Україна посідає одну з останніх позицій у рейтингу захищеності права власності, а недружні та протиправні поглинання набули надзвичайно широких масштабів.[3] Все це зумовлено недосконалістю законодавства, що неефективно перешкоджає рейдерським захватам підприємств та організацій. Тут потрібно виділити зволікання із прийняттям комплексного закону про акціонерні товариства, непрозорість і протиріччя в законодавстві, що покликане регулювати приватизаційні процеси.

Проблему незахищеності права власності визнає і Верховний суд України, який нещодавно затвердив рекомендації по боротьбі з рейдерством, визначаючи, що нормативна неврегульованість і законодавчі колізії створюють ґрунт для здійснення рейдерських атак. Верховний суд відзначив, що серед усього іншого атаки організовуються з допомогою законних засобів із використанням законодавчих недосконалостей і протиріч, а також за рахунок зловживання правом.

Потрібно зазначити, що одним із найнеобхідніших заходів для забезпечення захисту права власності є вдосконалення судової системи, а особливо посилення дії антикорупційних механізмів цієї системи, оскільки суди - це той механізм, без якого неможливо ефективно захистити своє право на власність, і якщо він неналежно функціонує, то це створює передумови для рейдерських захоплень, непрозорої приватизації і реприватизації та інших порушень прав.

 

Виконання судових рішень щодо захисту права власності

Однією з найбільших проблем є виконання судових рішень, котрими захищається право власності.

З одного боку, це загальна проблема неефективності системи виконання судових рішень, про що можна більше дізнатися в розділі «Право на справедливий суд». З другого – це істотні проблеми, що прямо пов’язані з правом власності.

Недосконалою й ускладненою залишається процедура реалізації майна боржників, арештованого під час здійснення виконавчого провадження. Державний виконавець фактично позбавлений контролю за цією стадією виконавчого провадження. Внаслідок цього реалізація арештованого майна часто здійснюється з порушенням вимог закону, що затягує терміни виконання, майно переоцінюється, знижується його ринкова вартість, трапляються факти неперерахування спеціалізованими організаціями коштів від реалізації майна. Статистичні дані також невтішні. Так, у 2007 році в спеціалізованих торговельних організаціях перебувало на реалізації майна, переданого державними виконавцями, на суму 746, 3 млн. грн. Реалізовано було майна на суму 215 млн. грн., тобто менше третини. Слід зауважити, що протягом останніх років відстежується зниження рівня реалізації майна боржників.

Істотною проблемою, яка впливає на всю систему правового порядку в країні, є відсутність дійового механізму виконання рішень про стягнення коштів із держави та бюджетних установ. Зауважимо, крім іншого, що саме це породжує численні звернення до Європейського суду з прав людини.

Так, у 2007 році підлягало примусовому виконанню 8115 виконавчих документів на суму понад 73 млн. грн. за рішеннями судів, а усього завершено 3476 виконавчих документів, тобто менше половини.

Досі діє низка правових норм, які прямо забороняють примусовий продаж певних видів майна, наприклад, установлено мораторій щодо примусового продажу майна державних підприємств і підприємств паливно-енергетичного комплексу (до речі, останні — це найбільш фінансово спроможні підприємства), чим унеможливлюють виконання значної частини рішень.

У зв’язку з дією мораторію відповідно до Закону України «Про введення мораторію на примусову реалізацію майна», прийнятого ще 2001 року, ускладнено виконання майже 88 тис. виконавчих документів, сума за якими сягає понад 6 млрд. грн., що становить третину від загальної суми виконавчих проваджень, зупинених у зв’язку з дією різних мораторіїв.

Крім того, внесення підприємств до Реєстру підприємств паливно-енергетичного комплексу, які беруть участь у процедурі погашення заборгованості відповідно до Закону України «Про заходи, спрямовані на забезпечення сталого функціонування підприємств паливно-енергетичного комплексу», унеможливлює стягнення значних сум за виконавчими документами про стягнення коштів з підприємств паливно-енергетичного комплексу, у тому числі за виконавчими документами про стягнення на користь громадян заборгованості із заробітної плати.

Окремої уваги заслуговує порядок внесення підприємств до цього Реєстру. Відсутність чітких критеріїв, а також надання права включення підприємств до цього реєстру Міністерству палива та енергетики України, на практиці призводить до численних зловживань і неприхованої корупції. На цих підставах зупинено виконання 45, 3 тис. виконавчих документів на суму майже 9 млрд. грн., з них за рішеннями судів про стягнення заборгованості із заробітної плати — на суму понад 25 млн. грн.

У зв’язку з порушенням господарськими судами справ про банкрутство зупинено виконання 54, 8 тис. виконавчих документів на суму 5, 8 млрд. грн. Загалом, на початок 2008 року, відповідно до Закону України «Про виконавче провадження», зупиненими є майже 169 тис. виконавчих документів на суму, що перевищує 18 млрд. грн.

Загалом, станом на початок 2008 року можливість невиконання судових рішень законодавчо закріплена такими Законами України:

-  «Про особливості приватизації підприємств Державної акціонерної компанії «Укррудпром»;

-  «Про трубопровідний транспорт»;

-  «Про введення мораторію на примусову реалізацію майна»;

-  «Про заходи щодо державної підтримки суднобудівної промисловості в Україні»;

-  «Про заходи, спрямовані на забезпечення сталого функціонування підприємств паливно-енергетичного комплексу».

Частиною п’ятою статті 124 Конституції встановлено, що судові рішення ухвалюються судами іменем України і є обов’язковими до виконання на всій території України. Тому жодними законами не можуть встановлюватися норми, які обмежують виконання таких рішень. Крім того, статтею 13 Конституції України закріплено, що держава забезпечує захист прав усіх суб’єктів права власності. Усі суб’єкти права власності рівні перед законом. Надання будь-яких переваг окремим власникам чи встановлення пільгових режимів господарювання є прямим порушенням Конституції України. По суті, йдеться про те, що в Україні свого часу з мотивів доцільності було запроваджено неконституційну практику, яка триває й нині.[4]

Украй необхідно встановити порядок виконання рішень за цією категорією справ, і, щонайменше, з метою забезпечення належного виконання рішень щодо відшкодування шкоди, завданої фізичним та юридичним особам органами державної влади, у випадках, коли стягнення здійснюється з Державного бюджету, щорічно передбачати в проекті закону про Державний бюджет України кошти на зазначені потреби.

 

Гарантії захисту прав власників землі

Важливо відмітити проблеми, що пов’язані із захистом прав власників земельних ділянок (паїв) сільськогосподарського призначення, а також власників земельних ділянок у великих містах.

У цьому контексті можна привести дуже показовий приклад із відібранням земельних ділянок у селян на Київщині. Насправді, таких випадків можна нарахувати сотні, хоча цей випадок має одну відмінність: швидше за все, землю в людей відібрати не вдасться, як у більшості інших випадків.

У цій справі мешканці сіл Щасливе та Гора Бориспільського району Київської області відповідно до законодавства набули права власності на земельні ділянки сільськогосподарських угідь.

У березні 2007 року за позовами низки акціонерів відкритого акціонерного товариства «Племінний завод «Бортничі» до Бориспільського районного відділу земельних ресурсів Київської області та Бориспільського районного відділу Київської регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України» Бориспільський міськрайонний суд скасував реєстрацію державних актів на землю. Внаслідок цих дій 541 мешканець цих сіл був позбавлений права власності на землю, навіть не будучи залученими до суду. Це майже 2 000 Га землі сільськогосподарського призначення. Усупереч чинному законодавству, суд мотивував своє рішення доказами, які ним не витребовувалися у відповідних державних органів та не перевірялися на достовірність. А це значить, що справа розглядалася в повній таємності від усіх: власників земельних ділянок, представників Щасливської та Гірської сільрад, Бориспільської районної державної адміністрації.

Про явно незаконні рішення судді селяни дізналися лише після того, як на їхніх землях розпочалися будівельні роботи. Прийняті судом рішення були оскаржені власниками земельних ділянок та Бориспільською районною державною адміністрацією. Також на бік обманутих громадян, яких позбавили права власності на земельні ділянки, стала прокуратура Київської області. Нарешті, 16 серпня 2007 року, у цій справі було здобуто першу перемогу: Київський апеляційний адміністративний суд поновив строк на оскарження селянами рішень суду та їх було допущено до участі в справах. Київський апеляційний адміністративний суд 31 серпня прийняв рішення у трьох з чотирьох справ щодо позбавлення права власності мешканців цих сіл, яким скасував незаконні рішення Бориспільського міськрайонного суду, а провадження у справах закрив.[5]

Хоча рішення апеляційного суду є першою ластівкою довгоочікуваної перемоги, фінальну крапку в цій справі ставити ще зарано. Зокрема, наприкінці липня 2007 року суддя Краснодонського міськрайонного суду Луганської області Афанасьєвський Ю.М. виніс ухвалу, якою заборонив Бориспільській районній державній адміністрації передавати у власність мешканцям сіл Щасливе та Гора земельні ділянки, змінювати цільове призначення земель та вчиняти будь-які дії щодо вищезазначених земель.[6] Тим самим, він фактично обмежив рішення апеляційного суду. Таке рішення не може не дивувати.

 

Гарантії захисту права власності інвесторів на ринку житла

Також люди залишаються не достатньо захищеними від афер із нерухомістю. Недостатнє гарантування права власності в законодавстві призводить до масових порушень прав на ринку будівництва. На сьогодні у державі фактично відсутній ефективний контроль за діяльністю фінансових структур, що залучають гроші для інвестування в житло.

Після найбільшого будівельного скандалу в історії України з Еліта-Центром держава пропонувала різні варіанти вдосконалення захисту права власності на нерухоме майно. Зокрема, у березні 2006 року Президент підписав указ, яким зобов’язав Кабмін у двомісячний термін розробити пакет законопроектів, які посилять правила гри на первинному ринку нерухомості. Президент насамперед наполягав на запровадженні заборони продавати житло до введення його в експлуатацію. Але й до сьогодні жоден з «прописаних» в Указі законів не було ні створено, ні ухвалено.

Афери з нерухомістю відбуваються по всій країні, щоправда, у скромніших масштабах. У законодавстві не з’явилося кардинальних змін, спрямованих на запобігання таким аферам. На ринку нерухомості триває безлад, вигідний тільки корумпованим чиновникам та компаніям-монополістам. У жовтні 2006 року начальник ГУ МВС у Києві Віталій Ярема обмовився, що після викриття афери з Еліта-Центром міліція виявила ще 20 фактів шахрайства на ринку нерухомості. «Нами порушено близько 20 кримінальних справ за фактами зловживань. Вони, звичайно, менші за обсягом і з меншими збитками. Але такі випадки мали місце», — зазначив начальник столичної міліції.

Водночас, потерпілі від махінацій з нерухомістю залишаються сам на сам зі своєю бідою. Зокрема, це яскраво видно із ситуацією потерпілих від афери Еліта-центру. Прозорого механізму відшкодування збитків інвесторам Еліта-Центру київська влада досі не розробила. Хоча законодавчо влада не має обов’язку відшкодувати шкоду, проте рішення було прийнято з політичних мотивів.

Тільки наприкінці лютого 2007 року Київська держміськадміністрація оприлюднила результати інвестиційного конкурсу з відбору компанії, яка збудує житло для потерпілих. У конкурсі взяла участь лише одна компанія — Київміськбуд, яка через відсутність конкурентів його ж, звісно, виграла. З п’яти ділянок, запропонованих владою, Київміськбуду сподобалися лише три. 25% квартир у трьох будинках обіцяно віддати потерпілим. У міськадміністрації стверджують, що на конкурс запросили 14 найбільших будівельних компаній і ще 80 компаній — членів Асоціації будівельників України, 60 банків та 10 страхових компаній.

Крім того, на сьогодні немає механізму розподілу житла для потерпілих. А, отже, не існує жодних гарантій передачі їм квартир. До того ж, коли спорудять ці будинки (через 2-3 роки), потерпілі вже не матимуть права вимагати від будівельників або влади ордери, адже на той час спливе термін позовної давності в справі Еліта-Центру. У міськадміністрації обіцяють, що нікого не обдурять: Київміськбуд споруджує будинок, 25% житлоплощі віддає Київському інвестиційному агентству, яке перебуває в комунальній власності міста, агентство-посередник, своєю чергою, передає квадратні метри потерпілим.

Утім, у мерії відкрито говорять, що помешкання отримають не всі потерпілі. Ще навесні 2006 року, незабаром після обрання мером, Леонід Черновецький прямо заявив, що інвесторів поділять на «справді потерпілих» і «буржуїв». Тим, хто вкладав гроші в купівлю квартир з метою заробітку, ніхто нічого не відшкодує. За 2007 рік позиція міської адміністрації не змінилася. За словами виконуючого обов’язки заступника голови КМДА Віталія Журавського, 25% житлоплощі трьох будинків (не більш ніж 150 квартир на майже 1500 інвесторів Еліта-Центру) буде передано інвесторам, які «потерпіли найбільше, і тільки за рішенням суду». При цьому критерії відбору обраних більш ніж дивні. На помешкання можуть претендувати лише ті, хто взагалі залишився без житла: продали стару квартиру, щоб вкласти гроші в нову від Еліта-Центру. Проте, якщо бути дуже точними, «найбільше потерпіли» й ті інвестори, які продовжують погашати кредити плюс відсотки, взяті на купівлю неіснуючого житла. А таких близько 300 осіб. Більшість з них теж розраховували поліпшити житлові умови (в одній квартирі мешкає дві-три сім’ї), але при цьому обрали інше джерело фінансування.[7] Такий відкрито дискримінаційний підхід не може не дивувати, хоча він значною мірою пояснюється тим, що це рішення є політичним і не базується на нормах законодавства щодо відшкодування шкоди. Але це жодним чином не виправдовує таку дискримінацію.

 

Покарання порушників права власності

Залишилася гострою проблема незахищеності власників у випадку дрібних крадіжок майна. Більше того, на сьогодні для порушення кримінальної справи необхідно, щоб сума збитку становила не менше 772 грн. 51 коп. Якщо сума менше, крадіжка розглядається як дрібна, і не тягне за собою кримінальної відповідальності. Вона є лише адміністративним правопорушенням і карається, в більшості випадків, накладанням незначного штрафу, що в чотири рази менший від максимальної суми збитку.

Можна уявити ситуацію, коли людина вкрала щось на 772 гривні і якщо її одразу впіймають на місці злочину, міліція складає на неї адміністративний протокол і доставляє до суду. А якщо зловмисника не спіймали, звертатися до міліції — практично марна справа. Там, звісно, приймуть заяву, але в порушенні кримінальної справи відмовлять за відсутністю складу злочину через малозначність.

Кримінальний кодекс у статті 185 кваліфікує кілька видів крадіжок: зі зломом, скоєна повторно або за попередньою змовою групою осіб. Для адміністративного кодексу всі ці обтяжуючі відповідальність обставини не мають значення.

Верховний суд України розіслав на місця роз’яснення стосовно квартирних крадіжок: якщо впіймали злодія, але сума викраденого не дотягує до потрібної кваліфікації, його потрібно судити за статтею 162 Кримінального кодексу — незаконне проникнення в житло. На словах це звучить добре, та що поробиш, коли в райвідділах міліції часом навіть старші офіцери не підозрюють про існування такої статті. Причому слідство за нею веде прокуратура, оскільки взагалі ця стаття була придумана з огляду на те, що нормальна людина не лазитиме по чужих квартирах, якщо вона не злодій. І спрямована вона була переважно проти працівників міліції, які практикували незаконні обшуки, за що їх могли ув’язнити строком від двох до п’яти років. Нині кримінальних справ за цією статтею практично немає, оскільки «домушники» — не та публіка, на яку прокуратура буде витрачати робочий час.

Питання компенсації матеріальної шкоди жертвам дрібних крадіжок узагалі залишилося невирішеним. Коли людина щось виносить через КПП заводу або з супермаркету, її або ловлять відразу на гарячому, або не ловлять узагалі, тому там питання відшкодування збитку не настільки важливе. Та у крадіжки особистого майна інша специфіка, і зловмисник іноді встигає крадені речі продати, а гроші витратити.

У разі порушення кримінальної справи питання щодо компенсації вирішується паралельно з покаранням винного: слідчий виносить постанову про визнання потерпілого цивільним позивачем, а суддя при винесенні вироку оголошує рішення про задоволення або відмову в задоволенні цивільного позову. Проте в адміністративній справі держава клопочеться лише про покарання правопорушника, а захистом своїх матеріальних прав потерпілий має займатися сам, тобто в приватному порядку подавати позовну заяву.

Отже, чинне законодавство досить дошкульно вдарило насамперед по найбідніших верствах населення. Загалом, з’являється розуміння глибини цієї проблеми в законодавця. Уже є пропозиції законодавчих змін, зокрема, пропонується змінити спосіб розрахунку цієї межі, враховуючи те, що для кожного потерпілого одна і та ж річ має різне значення залежно від його доходів. Автори змін пропонують впровадити додатковий критерій кваліфікації крадіжки, а саме кваліфікувати крадіжку, якщо вартість викраденого майна перевищує 10% місячного доходу потерпілого. [8] Щоправда, у такому випадку жодна особа не зможе передбачити законність чи незаконність своєї поведінки, оскільки наперед буде неможливим визначити чи є такі дії злочином. Це, у свою чергу, може становити порушення права особи. Водночас, всі ці пропозиції залишаються проектами, а відповідно проблема до сьогодні є невирішеною.

 

3. Діяльність органів влади щодо обмеження права власності

Одним із найважливіших моментів є обґрунтованість і правомірність установлених державою обмежень права власності. Найперше важливо проаналізувати стан справ з установленням державою обмежень щодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками та нерухомістю, а також правовим регулюванням вилучення цих об’єктів з мотивів суспільної необхідності.

На сьогодні немає законодавчого акту, який би врегульовував проблему викупу земельних ділянок приватних власників для суспільних потреб. У 2007 році робилися спроби це питання врегулювати.

Так, 19 квітня 2007 року Верховна Рада України прийняла Закон «Про викуп земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності», але цей документ не встановлював критеріїв, за якими орган влади має право обирати для вилучення ту чи іншу ділянку, фактично залишаючи це на розсуд чиновників. Так само він не встановлював чіткого механізму викупу та примусового відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. Крім того, деякі статті заперечували одна одну: наприклад, ст. 8 вказаного Закону встановлювала, що викуп земельної ділянки можливий лише за згодою власника, однак не встановлює правових наслідків його відмови. Водночас, ст. 13 передбачала, що в разі відмови власника від викупу ділянки для суспільних потреб або неукладення угоди у встановлений законом строк, орган місцевої чи державної влади «звертається з позовом до суду про викуп земельної ділянки». Ці та інші недоліки зумовили повернення цього Закону Президентом до Верховної Ради на доопрацювання як такого, що не забезпечує гарантовану Конституцією непорушність права приватної власності, є концептуально недосконалим і не визначає механізмів законного та справедливого примусового відчуження земельних ділянок.

Важливо звернути увагу на продовження дії мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення до прийняття законодавства, яке врегульовувало б відносини на земельному ринку. Але ситуація з кожним роком погіршується і права тих людей, які мають право власності на земельні ділянки, суттєво обмежуються. Власники землі фактично позбавляються можливості ефективно розпоряджатися своїм майном. Більше того, на ринку землі діють тіньові схеми її продажу, зміни цільового призначення цієї землі. Усе це залишає власників земельних ділянок законодавчо незахищеними.

За всі роки незалежності Україна так і не спромоглася створити законодавство, яке регулювало б відносини на земельному ринку: не прийнято закони «Про земельний кадастр», «Про ринок землі» та інші. Виникає думка про безкінечність мораторію, а відповідно й безкінечність порушень прав власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Усе це веде до того, що на селі на повну силу працює тіньовий ринок. Селяни розпродають задешево свої паї, потерпають від земельного рейдерства фірм, які під прикриттям судів скуповують документи на їхні ділянки, місцеві ради сотнями гектарів змінюють цільове призначення земель для подальшого їх перепродажу тощо. А у містах за відсутності генеральних планів і чіткого зонування подальшої забудови масово роздають землі фірмам під забудову за копійки в довгострокову оренду. Природно, з подальшим правом викупу. Земельні аукціони — велика рідкість.[9]

Багато питань викликає проект Житлового кодексу України, який став предметом широкого обговорення в 2007 році. Особливо турбує процедура вилучення житла з мотивів «суспільної необхідності». Ще наприкінці грудня 2006 року побачив світ Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». УГСПЛ вже багато писала про неконституційність цього Закону, про порушення прав власників житла під час так званих реконструкцій районів. По суті, цей Закон, прикриваючись ширмою «суспільної потреби» (до речі, у чинному законодавстві немає визначення поняття «суспільна потреба», і вказівки на суб’єкта, повноважного визначати існування чи відсутність такої потреби), дозволяє примусово вилучати житло у власника для реалізації інвестиційних проектів на рівні районів.

Не довго думаючи, автори проекту Житлового кодексу дублювали частину норм цього шедевру законотворчості. Так, ст. 162 проекту визначає умови переселення наймачів та власників жилих приміщень при реалізації інвестиційних проектів з реконструкції кварталів (мікрорайонів) житлової забудови. Частина 1 цієї статті відразу шокує – реалізація інвестиційних проектів з реконструкції кварталів (мікрорайонів) житлової забудови може здійснюватися з викупом земельних ділянок з мотивів суспільної потреби або без такого викупу.

Схоже, що законодавці забули, що за Конституцією примусове відчуження об’єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів «суспільної необхідності», на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Виходячи з цього, бажання інвестора отримати прибуток (абзац 6 ч. 2 ст. 13 проекту), навіть якщо на це погодились 50% мешканців будинку, не може розглядатись як конституційна підвалина для примусового позбавлення інших власників житла в цьому буднику. Більше того, Конституція не передбачає вилучення об’єктів права приватної власності з мотивів «суспільної потреби». Різниця між потребою та необхідністю, на нашу думку, істотна. Як би там не було, але питання відселення власників мають вирішуватись на добровільній основі, а примусове виселення можливо лише з аварійних будинків або у випадку справді крайньої необхідності.

Загалом, переселення за проектом Кодексу здійснюється шляхом повідомлення через ЗМІ та особистого повідомлення власника за місяць. Згідно з Кодексом громадянам передається інше житло в тому ж районі, проте не визначено, на яких умовах і в якому порядку воно передається. Так, скажімо, якщо особа жила на першому поверсі, а отримала квартиру на дев’ятому – чи буде це порушенням її прав? І таких норм у проекті безліч.

Уточнень вимагає визначення житла, яке має підлягати реконструкції. Проект містить масу суб’єктивних норм, наприклад, «застарілий житловий фонд». Ще у висновку до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» експерти Верховної Ради України зазначали: «за цих умов може скластись ситуація, за якою постійно будуть перебудовуватись квартали в центрі Києва, але поза увагою інвесторів залишаться райони масової забудови «хрущовками». Більше того, експерти вимагали замінити поняття «реконструкція району (кварталу)» на «квартал (мікрорайон) застарілої забудови або окремий житловий будинок», адже, з одного боку, в районі можуть бути і нові будинки в задовільному стані.[10]

Необхідно також звернути увагу на те, що в Україні вже тривалий час існує проблема застарілості, несистемності, фрагментарності нормативних документів щодо обмеження права власності на окремі види майна. До сьогодні перелік речей, що не можуть бути об’єктами права власності громадян, громадських об’єднань, міжнародних організацій та юридичних осіб інших держав на території України встановлюється Постановою Верховної Ради України від 17 червня 1992 року. Цей нормативний акт не має чіткої концепції, фрагментарно вирішує лише деякі питання щодо обмеження права власності на окремі види майна і залишає за межами регулювання чимало важливих проблем. До теперішнього часу в Україні немає закону, котрий був би актом, який комплексно і вичерпно, а також виважено, точно і однозначно врегульовував би зазначені питання.[11]

 

4. Рекомендації

1)  Створити прозору й ефективно працюючу систему державної реєстрації прав на нерухоме майно.

2)  Удосконалити захист прав власників земельних ділянок, створити механізми протидії силовому захопленню цих земель.

3)  Ефективніше здійснювати боротьбу із поширенням афер із нерухомістю, а також забезпечувати ефективний захист потерпілих від цих правопорушень.

4)  Здійснити реформування виконавчої служби з метою неухильного виконання нею своїх функцій, у тому числі вдосконалити судовий контроль за виконанням рішень судів, а також припинити дію мораторіїв щодо примусового продажу майна державних підприємств.

5)  Впровадити зміни до законодавства, направлених на посилення захисту власників у випадку дрібних крадіжок.

6)  Прийняти закон, який системно і комплексно врегульовував би діяльність акціонерних товариств, а також удосконалити методи боротьби із рейдерством.

7)  Здійснити врегулювання питання вилучення земель і житла з мотивів суспільної необхідності в чіткій відповідності до Конституції, і взятих Україною на себе міжнародних зобов’язань.

8)  Удосконалити регулювання питання щодо обмеження права власності на окремі види майна.



[1] Підготовлено юристом УГСПЛ Максимом Щербатюком.

[2] О. Панасюк. Проблеми реєстрації прав на нерухоме майно в Україні // Науково-практичний журнал Української нотаріальної палати „Нотаріат для вас" № 7-8, липень-серпень 2007 року.

[3] Глава держави просить відновити діяльність Міжвідомчої комісії з питань протидії протиправному поглинанню та захопленню підприємств, http://www.president.gov.ua/news/9064.html

[4] М.Оніщук. Державна виконавча служба: на шляху до реформ та ефективності. // Газета «Дзеркало тижня», № 9 (688) 8 — 14 березня 2008 http://www.dt.ua/1000/1050/62281/

[5] Земельний переділ. Навіть державний акт приватної власності на землю вже не є гарантією захисту від зовнішніх посягань // Газета «Дзеркало тижня», № 28 (657), 4 — 10 серпня 2007, http://www.dt.ua/2000/2675/60020/

[6] В.Боровик, Е. Хачатурян, Невгамовні земельні рейдери або атаки на землі Бориспільщини продовжуються http://antiraid.com.ua/articles/p200709111.html

[7] Н. Гончарук. Будинки-примари // Тижневик «Контракти», № 10 вiд 05.03.2007р. http://www.kontrakty.com.ua/show/ukr/article/8629/1020078629.html

[8] Нардепи пропонують підвищити відповідальність за крадіжки майна // Інтернет-видання «Главред», http://ua.glavred.info/archive/2008/02/21/112900-16.html

[9] Пробач нам, земле, бо ми ще ростемо... або Як максимально ефективно розпорядитися земельними ресурсами // Газета «Дзеркало тижня», № 34 (663), 15 — 21 вересня 2007, http://www.dt.ua/2000/2060/60448/

[10] С. Сахацький. Проект Житлового кодексу України: недолуга відповідь на квартирне питання // Тижневик «Правовий тиждень», №37(58), 11 вересня 2007 р., http://www.legalweekly.com.ua/article/?uid=82

[11] Право на мирне володіння своїм майном: Прецеденти та коментарі. / Упор. О. Грабовська – Л.: „ТеРус”, 2005.

Рекомендувати цей матеріал
X




забув пароль

реєстрація

X

X

надіслати мені новий пароль


догори