Придомовая территория ОСМД: почему нельзя соглашаться на аренду

Даже в тех городах Украины, где удается получать участки придомовой территории, у ОСМД возникают проблемы. Они связаны как с конфигурацией этих участков, так и процедурными моментами оформления землепользования. Один из наиболее важных таких процедурных моментов, имеющий принципиальное значение, является вид землепользования. Согласно Земельному кодексу Украины, существует три основных вида землепользования: постоянное пользование земельным участком, право собственности и аренда. Для ОСМД, имеющих негосударственный статус, актуальны два последних вида землепользования. Однако в некоторых городах Украины, органы местного самоуправления не признают возможность получения ОСМД земельного участка придомовой территории в собственность. Проиллюстрируем это ответом на наш запрос из Запорожского городского совета (№0791 от 15.03.2010 за подписью начальника Управления земельных ресурсов):

«… Стосовно оформлення земельних ділянок ОСББ.

Відповідно до чинного законодавства ОСББ не є власниками багатоквартирного житлового будинку. Власники квартир згідно з Цивільним кодексом України, Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Але слід зазначити, що ОСББ є самостійною юридичною особою, з майном відокремленим від майна його членів. Факт створення ОСББ навіть 100% власникам квартир, в силу вимог цивільного права, не породжує у об’єднання співвласників право власності на будинок в цілому. Відповідно, надання земельної ділянки юридичній особі, у який відсутнє право власності на будівлю, що на ній розташована, є неможливим. Тобто ОСББ можуть отримати земельну ділянку в довгострокову оренду.

Оформлення земельних ділянок відбувається у відповідності до Земельного кодексу України ст. 41, 42, 123, 124.»

То есть чиновники, используя многочисленные пробелы и коллизии законодательства в части правового регулирования работы ОСМД, обосновывают невозможность передачи в собственность ОСМД земельного участка придомовой территории.

Правы ли они? Мы не отрицаем наличие пробелов и коллизий законодательства. Однако не согласны с их пониманием и применением соответствующего законодательства на практике. Во-первых, ст. 42 Земельного кодекса Украины устанавливает: «2. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників.». То есть Земельный кодекс Украины прямо признает возможность бесплатной передачи участка придомовой территории в собственность. Хотя в используемых формулировках есть двухзначность, позволяющая чиновникам толковать закон так как необходимо:

- кто-то утверждает, что под «у разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку» понимается приватизация всех квартир в этом многоэтажном доме;

- кто-то утверждает, что под «у разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку» понимается приватизация дома, то есть случаи, когда в нем было 2-4 квартиры (бывшие бараки), а на обычные типовые многоэтажные дома эта норма не распространяется;

- кто-то утверждает, как чиновники из Запорожья, что ОСМД не может получить участок в собственность;

К сожалению, земельное и градостроительное законодательство не содержит такой четкой нормы, как например «презумпция невинности» в уголовном праве (любые сомнения – в пользу обвиняемого) или как принцип толкования в пользу налогоплательщика всех разногласий, предусмотренный в пп. 4.4.1. Закона Украины «Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами»: «4.4.1. Конфлікт інтересів

 У разі коли норма закону чи іншого нормативно-правового акта, виданого на підставі закону, або коли норми різних законів чи різних нормативно-правових актів припускають неоднозначне (множинне) трактування прав та обов’язків платників податків або контролюючих органів, внаслідок чого є можливість прийняти рішення на користь як платника податків, так і контролюючого органу, рішення приймається на користь платника податків.»

Однако значит ли отсутствие специального принципа, что допускается «ограничительное толкование»? На наш взгляд – не значит. Существует норма ст. 3 Конституции Украины, устанавливающая, что права человека и их гарантии определяют содержание и направленность деятельности государства, а также утверждение и обеспечение прав и свобод человека является основной обязанностью государства. Она как бы предполагает обязательное принятие решений в интересах реализации прав человека, кроме четко прописанных исключений. Ст. 14 Конституции Украины гарантирует право собственности на землю. Почему же одна из форм реализации этого права – на придомовую территорию в специальной коллективной форме, такой как ОСМД, должно ограничиваться из-за коллизий в законодательстве? «Ограничительное толкование», приводящее к осложнению в реализации прав человека, априори не может быть правовым в Украине, хотя кому-то может показаться формально законным.

Следующий вопрос: А зачем «заморачиваться» над получением участка придомовой территории ОСМД в собственность, почему бы его не взять в долгосрочную аренду, как это предлагают чиновники?

Аренда земельного участка несет целый ряд неудобств и рисков для ОСМД. Во-первых, в большинстве городов Украины арендные платежи превышают ставки платы за землю (то есть земельного налога на находящиеся в собственности земельных участков). Зачем неприбыльному учреждению увеличивать себестоимость своих услуг? – дополнительные расходы лягут на плечи членов ОСМД.

Во-вторых, защищать право пользования земельным участком немного сложнее, чем право собственности. Право собственности гарантируется в том числе и международными соглашениями, в частности Протоколом №4 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, предусматривающей право обращаться в Европейский Суд по Правам Человека. Сумма компенсации в случае принудительного изъятия части или всего земельного участка придомовой территории (например: для реконструкции старого жилого фонда или застройки) будет прогнозируемо выше при наличии право собственности на неё.

В-третьих, в случае аренды, могут возникнуть вопросы касательно субаренды в случае размещения объектов бизнеса (автостоянки; отдельного входа в переоборудованную квартиру под офис). Если в собственности – все понятно, сдается в аренду и средства поступают на нужды ОСМД (хотя могут быть сложности с формальным изменением целевого назначения). А если сам участок придомовой территории находится в аренде – возможна ли субаренда? Необходимость согласования (либо наличия специальных положений в договоре аренды земельного участка), предусмотренная ст. 8 Закона Украины «Об аренде земли» ставит ОСМД в дополнительную зависимость от местной власти при распоряжении своим участком придомовой территории.

В-четвертых, теоретически могут возникнуть сложности при продлении договора аренды в будущем. Появился претендент на часть земельного участка – и власть отказывается продлевать договор аренды, предлагая уменьшить территорию и отдать «приглянувшийся» кому-то другому кусочек. Теоретически защитить свои право можно – но практически можно столкнуться с беспределом («выделили после окончания срока аренды – началось строительство – судитесь годами, пока строительство не закончится и вам не надоест»).

Позиция Восточноукраинского центра общественных инициатив по поводу придомовой территории ОСМД:

1. Органы местного самоуправления не должны толковать пробелы и коллизии в законодательстве не в пользу граждан – членов ОСМД, то есть отказывать в передаче земельных участков придомовой территории в собственность.

2. ОСМД необходимо добиваться передачи земельных участков придомовой территории в собственность, а не соглашаться на долгосрочную аренду.

3. Необходимо изменить законодательство (в частности Земельный кодекс Украины, Закон Украины «О планировании и застройке территории» и Закон Украины «Об объединениях сособственников многоквартирных домов» для исключения коллизий, установления четких процедур и гарантий передачи земельных участков придомовой территории в собственность).